Что делает риэлтор по недвижимости

Рынок недвижимости в нашей стране непрестанно развивается и поднимается на более высокий уровень.

Люди практически каждый день стремятся продать, купить, обменять или арендовать какие-либо помещения.

Отсюда и значительная популярность риэлторов, способствующих заключению сделок с различного рода объектами недвижимости.

Еще недавно продавцы, покупатели и арендаторы старались избежать услуг риэлторских агентств, боясь обмана или слишком завышенных цен. Но времена меняются.

Сейчас профессия риэлтор считается одной из наиболее престижных и высокооплачиваемых. А сотрудничество со специалистами в области недвижимости может быть не только удобно, но и выгодно.

В чем заключается работа таких специалистов?

Риэлтор – это специалист в области сделок с недвижимостью, посредник между продавцом и покупателем, арендодателем и арендатором.

Законодательно понятие термина «риэлтор» никак не объясняется, официальное название этой профессии – агент по недвижимости.

Он не только подбирает своим клиентам подходящие варианты жилых (или нежилых) помещений, но и полностью сопровождает сделку от самого начала до конца.

Обязанности агента по продаже недвижимости

Ключевой обязанностью риэлтора является оказание посреднических услуг в совершении сделок с недвижимостью.

Агенты по недвижимости занимаются подбором подходящих помещений, соответствующих запросам своих клиентов, поиском лиц или компаний, желающих купить или продать недвижимость, оформляют всю необходимую для сделки документацию, занимаются юридическим сопровождением сделки.

Специалист по недвижимости полностью берет на себя все обязанности и заботы по подготовке и оформлению сделки.

Его задача – найти оптимальный вариант, который устроил бы обе стороны соглашения.

Бытует ошибочное мнение, что основной обязанностью риэлтора является исключительно демонстрация жилой и коммерческой недвижимости потенциальным покупателям (арендаторам).

На практике же показ квартир и офисов – это лишь малая часть массивной работы, которая включает:

  • поиск продавцов или арендодателей (покупателей, арендаторов);
  • заключение договоров и соглашений;
  • подбор выгодных условий для сторон предстоящих сделок;
  • проверка чистоты необходимых для этого документов.

Основные обязанности риэлторов можно условно сформулировать в нескольких пунктах:

  1. Агент по недвижимости в первую очередь должен знать фактическую ситуацию на рынке, изучать существующий спрос и предложение. Без этой информации он не сможет подобрать и предложить клиенту подходящие варианты покупки, продажи, аренды.
  2. Риэлтор подробно рассказывает потенциальным покупателям о характеристиках объекта недвижимости, его выгодных сторонах, дает объективную оценку относительно качества, расположения, транспортного оснащения, приближенности к социально-значимым объектам, а также ценового диапазона.
  3. Организует демонстрацию заинтересовавших клиента помещений.
  4. Помогает в оформлении и сборе необходимого пакета документов, вводит покупателя в курс дела относительно прав на недвижимость третьих лиц (при наличии), занимается согласованием всех условий и оформлением сделки.
  5. Помогает в урегулировании разногласий и споров между сторонами.
  6. Разъясняет сторонам договора их права и обязанности, контролирует своевременное выполнение всех условий соглашения (например, внесение оплаты, освобождение помещения в установленный срок и прочее).
  7. Составляет отчетную документацию о выполненной работе.

Стоимость услуг агентств

Стоимость услуг агентства недвижимости находится в прямой зависимости от типа сделки и цены на продаваемый (сдаваемый) объект недвижимости. Но именно этот вопрос волнует каждого, кто по тем или иным причинам вынужден обратиться за помощью в агентство.

Ситуация на рынке риэлторских услуг сложилась следующая:

  1. Если к риэлтору обращаются за помощью в продаже или покупке какой-либо недвижимости, то за стоимость услуг посредника составит от 2% от суммы предстоящей сделки. Этот процент минимальный, найти такие расценки крайне сложно, но возможно. Верхней границей является показатель в 7%. При очень сложных или трудозатратных операциях специалист может оценить свой гонорар в 10%.
  2. Если речь идет об аренде или найме жилых помещений (офисов), то комиссионное вознаграждение обычно взимается в размере от 50 до 100% месячного платежа за съемный объект недвижимости. В случае если договор аренды заключается на очень длительный срок, то оплата может рассчитываться не относительно ежемесячного платежа, а исходя из 3-10% от годовой стоимости аренды.

Заключение договора с агентством

Договор с агентством недвижимости – основной документ, на который опираются риэлторы в своей работе с клиентом.

Именно в нем прописываются все обязанности, делегированные специалисту продавцом (покупателем), а также размер взымаемой за нее платы.

Человеку, обратившемуся в агентство, нужно понимать всю важность договора и ни в коем случае не пренебрегать им.

Перед подписанием нужно внимательно прочитать каждый пункт, а в идеале обратиться за профессиональной помощью к юристу.

Но любой подобный документ должен иметь несколько обязательных пунктов:

  1. Полный спектр предоставляемых услуг, который должен выполнить риэлтор.
  2. Стоимость оказываемых услуг.
  3. Дата заключения соглашения и период его действия.
  4. Цена объекта недвижимости, участвующего в сделке.
  5. Реквизиты юридического лица, от которого работает агент по недвижимости и клиента.
  6. Опись предоставляемых для сделки документов.
  7. Список справок и документов, сбором которых обязуется заняться риэлтор.
  8. Ответственность, которую несут стороны договора.
  9. Возможные причины и условия расторжения договора.
Читайте также:  Могут ли приставы объявить в розыск

Первым непременным условием контракта с агентством недвижимости является предмет договора. Им служит перечень услуг, которые обязуется оказать клиенту агент по недвижимости.

Этот пункт требует конкретики. То есть нельзя ограничиваться размытыми фразами, такими как «оказание риэлторских услуг» или «сопровождение сделки с недвижимостью». В документе должно быть четко прописано, о какой именно операции идет речь: покупка, продажа, аренда, наем.

В документе должна быть отражена каждая услуга от начала до конца всей сделки. В наилучшем случае это будет максимальный перечень от подбора подходящего объекта недвижимости до регистрации в Росреестре и передачи помещения от бывшего собственника к новому (в случае купли-продажи).

В договоре должна быть обозначена минимальная цена на объект недвижимости, ниже которой риэлтору опускаться не разрешается. Желательно указать и максимальную цену, иначе есть вероятность, что недвижимость долгое время будет не востребована.

Если риэлтору передаются некие документы, этот факт непременно нужно зафиксировать в виде описи. При этом нужно предусмотреть ответственность сотрудников агентства в случае порчи или утери документации.

В документе нужно прописать ответственность, как со стороны агентства, так и относительно клиента.

При этом необходимо проследить, чтобы ответственность лица, обратившегося за риэлторскими услугами, была предусмотрена в разумных пределах.

Кроме того, надо уточнить условия прекращения действия и расторжения соглашения. Это необходимо на случай, если, к примеру, владелец передумал продавать (сдавать) объект недвижимости или решил сделать это самостоятельно, без привлечения чьих-либо услуг.

Как не стать жертвой мошенников?

Наверное, каждый человек когда-нибудь слышал такое выражение, как «черный риэлтор». По большей части из-за их существования люди так опасаются сделок на вторичном рынке недвижимости. Кто же они такие, «черные пятна» на репутации добропорядочных агентств недвижимости?

«Черные риэлторы» обычно предлагают клиентам такой же спектр услуг, как и любая риэлторская компания. Только в результате их деятельности люди зачастую лишаются как денег, так и жилья.

Работают такие деятели рынка недвижимости чаще всего в одиночку, но встречаются и целые группы агентов. При этом они очень любят представляться сотрудниками известных компаний, занимающихся вопросами недвижимости.

Как правило, они привлекают покупателей и продавцов недвижимости заниженной ценой по сравнению с другими компаниями и обещаниями быстроты сделки. На деле собственники в лучшем случае становятся обладателями ветхого жилья или небольшой суммы денег, в худшем просто остаются на улице.

Жертвами «черных риелторов» чаще всего становятся неблагополучные семьи, люди, страдающие алкогольной или наркотической зависимостью или одиноко проживающие пенсионеры преклонного возраста.

Обращение к профессиональным риэлторам позволяет сэкономить много времени и нервов в процессе совершения сделки с недвижимостью.

Но при выборе агента в этой области нужно быть предельно внимательным и осторожным.

Сперва стоит тщательно проверять сертификаты компании, ее историю и репутацию на рынке. А также досконально изучать предлагаемый договор на оказание услуг перед подписанием. Только так удастся избежать мошенничества и заключить действительно выгодную сделку.

Видео: В чем заключается работа агентств недвижимости?

В видеосюжете рассказывается, кто такой риэлтор и в чем особенности работы данных специалистов.

Даются ответы, как организуется работа риэлтора в России, какие функции он несет при помощи в сделках с недвижимостью. Рассказывается, кто такие «черные риэлторы» и стоит ли бояться мошенничества со стороны агентств недвижимости в наши дни.

Расскажу, как работают риэлторы по продаже жилья (квартиры, доли, земли, иной недвижимости), чтобы обеспечить минимум 2-3 сделки и 3-5 договоров в месяц, следовательно достаточный для достойной жизни доход. Работайте правильно с квартирами продавцов и добьетесь частых продаж, постоянный поток клиентов.

Принцип работы риэлтора по продаже квартиры

Ниже опишу, как должен работать риэлтор по продаже недвижимости в виде схемы, которая позволяет работать не только с продавцами, но и нарабатывать базу покупателей, которым можно продать услугу подбора жилья.

Продавца найти проще, чем покупателя — он дает рекламу, обращается в агентство, выставляют объекты на продажу.

Смотрите что включают должностные обязанности риэлтора

Задача риэлтора:

  1. Заключить договор с продавцом;
  2. Стать эксклюзивным представителем на рынке недвижимости;
  3. Подавать рекламу на АН/себя.

По выставленным объявлениям звонит покупатель, которому вы продаете не услугу, а квартиру.

В результате, продав жилье — получаем от продавца вознаграждение

Принимая звонки покупателей, назначаете показы недвижимости. В телефонном разговоре максимально выясняете потребности покупателя. И даже если заранее знаете, что жилье может не подойти — ведете его на просмотр. Зачем?

Если покупателю не подошла квартира — прямо на встрече продаете свою услугу. Текущий вариант ему не подошел — предлагайте посмотреть другой, т.к. вы знаете его потребности и на этом показе выяснили дополнительные нюансы.

Важно уметь выявить потребности покупателя, чтобы заключить с ним договор подбора

Пошаговая работа риэлтора при продаже квартиры

Поиск продавца или как найти инфо о продаваемых квартирах:

  1. разместить объявление о покупке квартиры самостоятельно или через агентство (агентство бесплатно принимает заявки на продажу);
  2. расклейка, «семья купит квартиру»;
  3. распространять инфу о себе как о специалисте (бывшие сотрудники, друзья, друзья друзей, знакомые и проработать этот список) это не даст сиюсекундного результата, но это зерно;
  4. в газетах можно открыто рекламировать себя и свои объекты;
  5. в Интеренет.

Ведите базу данных по продаваемым квартирам в Excel

Вариант №1

Читайте также:  Какое может быть назначение платежа

Как работает риэлтор по продаже недвижимости, если собственник звонит в агентство недвижимости сам

Звонят продавцы, благодаря рекламе и выставляют объекты на продажу. Во время телефонного звонка продавец знает, что вы посредник и дает вам всю информацию. Он обращается сам и проще идет на контакт. Его цель продать, а ваша — заключить договор по продаже квартиры.

Общаясь по телефону узнаете основные параметры продаваемого жилья. Уточняете, когда ему удобно показать объект. Продавец непременно спросит о цене квартиры. Вы уклончиво ответите, что для точной оценки необходимо посмотреть объект и только тогда вы точно скажете сколько стоит жилье.

Не обольщайтесь что на просмотре продавец согласится на эксклюзивную продажу недвижимости

Поэтому на просмотре ваша цель — знакомство с продавцом и квартирой. На первой встрече невозможно подписать договор. Вы должны получить инфу по квартире:

  • предмет — сама квартира;
  • юридические вопросы (на каком основании и кто владеет);
  • из-за чего продает квартиру (переезд, обмен на другое жильё).

Задача:

  • увидеть квартиру;
  • на основании каких документов продают;
  • мотивы продажи;
  • назначить следующую встречу, на которой презентуете продажу его квартиры и своей услуги.

Услугу продавать нельзя, потому что вы не знаете в чем он нуждается. Вы ему про договор, а он вам про продажу квартиры по заоблачной цене.

Можете поинтересоваться: «Вам будет интересно, если я проработаю рынок и аналоги, продаваемые рядом в этом районе, чтобы помочь сформировать цену на квартиру? Это в будущем поможет вам принимать решение по продаже жилья»

Договариваетесь о сроках, когда сможете эту информацию узнать и договориться о следующей встрече, когда поделитесь с ним всей этой информацией и проконсультируете по дальнейшей реализации его недвижимости. Уточняете, что это абсолютно бесплатно.

Как проходит вторая встреча:

Приглашаете клиента в офис. Вы проработали под него рынок продаваемой квартиры, какие аналоги, чтобы аргументировано говорить о стоимости его квартиры.

И если человек покупает взамен другую квартиру или переезжает в другой регион и ему, например, необходимо обезопасить процесс перевода денег. Вы можете проконсультироваться с банками, как это организовать. Т.е. снабжаете его информацией по продаже квартиры и как этот вопрос вы решите за него более квалифицированно.

Когда вы поймете мотивы клиента, что ему надо и чем вы можете быть ему полезными, в каких услугах он нуждается — предлагайте ему эксклюзивный договор!

Два варианта реакции собственника:

  1. Согласится и подпишет;
  2. Клиент скажет, мне необходимо подумать. Поинтересуйтесь, над чем подумать, или какая ему ещё нужна информация. И постарайтесь ответить на этот вопрос.

Вариант №2

Как работают риэлторы по продаже квартиры, если прозванивают объявления собственников

Примерный перечень вопросов по телефону:

  • Вы продаете квартиру?
  • А какая цена на сегодняшний день?
  • А какое состояние? С ремонтом?

Более конкретные скрипты звонков читайте в других статьях. Главное, что вы должны понять — в конце каждого такого разговора вам нужно назначить встречу с собственником.

Далее делаем так же, как и в варианте №1. Когда говорят приходить с покупателем, берите с собой на просмотр других агентов, друзей, знакомых.

Не бойтесь предлагать услуги продавцу. Вы не предлагаете наркотики или оружие и только по факту получаете своё вознаграждение.

Договора должны быть качественными:

  • должны быть заключены с квартирами по рыночной цене;
  • с правильными адекватными продавцами.

Что делает риэлтор, чтобы заработать?

Мы рассмотрим работу по услуге, которой должен заниматься риелтор, чтобы больше продавать, не совершать ошибок в работе с клиентами. Перечень:

  1. Поощрять бывших клиентов обращаться к нему, путем вознаграждения за приведенного клиента (об этом есть статья на сайте);
  2. Работает на репутацию первые 3-4 года (затем она работает на него);
  3. Делает то, что получается лучше всего, например, занимается только продажей или только подбором на вторичном рынке;
  4. Сделает показ, когда просит покупатель (в выходные и праздники), потому что часто самые вредные становятся клиентами и приносят деньги;
  5. Постарается сделать сделку выгодной обоим сторонам — купцу и продавцу;
  6. Не боится сложных сделок, а принимает их, как возможность учиться.

Вы можете продолжить список в комментариях!

Сегодня вы узнали, как правильно работать риэлтором по продаже недвижимости, чтобы обеспечить постоянный поток клиентов.

Читайте также:  Прививки в детский сад обязательные

Кто такой риэлтор и что делает – это физическое лицо, ИП или сотрудник агентства недвижимости, выполняющее роль посредника при проведении операций купли-продажи, аренды и мены объектов недвижимости.

Кто такой риэлтор

Агент по недвижимости действует в интересах клиента, подбирая для него наиболее выгодные и безопасные варианты совершения сделок. Он принимает на себя контроль за всеми этапами, начиная с поиска покупателя/продавца, и заканчивая регистрацией объекта недвижимости после совершения сделки.

В нашей стране слово риэлтор появилось недавно, причем им называют не только конкретных лиц, но и специализированные агентства, предоставляющие аналогичные услуги. Они выполняют широкий перечень посреднических услуг, получая за это вознаграждение в виде заранее установленной суммы (процент от сделки или фиксированная величина).

В советский период в стране не существовало маклеров. Операции по обмену жилья проводились при помощи бюро по обмену жилплощади, в то время как отдельные лица, оказывавшие аналогичные услуги, действовали на нелегальных началах.

Официально риэлторские компании начали работать в России с 90-х годов, получая от государства лицензию и обеспечивая страхование собственной деятельности. За последние годы агентства недвижимости превратились в универсальные организации, оказывающие широкий перечень услуг, в том числе юридических.

Сегодня рынок маклеровских услуг относится к числу высококонкурентных, что заставляет агентства недвижимости расширять перечень предоставляемых клиентам сервисов.

Что делает риэлтор

Характер работ посредника:

  1. Изучить потребности клиента;
  2. Распространение рекламных объявлений;
  3. Изучить существующие на рынке предложения;
  4. Подобрать для клиента несколько вариантов на выбор;
  5. Организовать непосредственный контакт между сторонами сделки;
  6. Помочь с организацией сделки и юридическим сопровождением.

Сегодня риэлтор должен обладать определенным набором качеств, без которых в профессии невозможно добиться успеху:

  • Наличие знаний в сфере психологии, так как общаться приходится с разными людьми;
  • Готовность работать без выходных с ненормированным рабочим днем;
  • Способность к аналитической работе;
  • Доскональное знание рынка недвижимости, требований продавцов и покупателей.

Значительный пласт работы маклера заключается в анализе существующих объявлений с целью фильтрации утративших актуальность предложений. Их проверка проводится путем телефонного обзвона.

Каждый из вариантов в дальнейшем оценивается на предмет конкурентоспособности. Для этого проводится сравнение с другими аналогичными по характеристикам объектами недвижимости, представленными в продаже. В расчет принимаются расположение, площадь помещений, состояние здания, уровень ремонта, транспортная доступность и так далее.

Наиболее привлекательные из предложений в дальнейшем проверяются на юридическую чистоту, отсутствие возможных проблем при оформлении, и только после этого предлагаются заказчику услуги для выбора. Чаще всего перечень наиболее выгодных вариантов предоставляется в письменном виде. В случаях, когда риэлтор действует в интересах продавца, он после анализа рынка и объекта недвижимости предлагает оптимальную стоимость актива, хотя конечное слово остается за собственником.

Ниже представлен список задач, которые агент по недвижимости выполняет при различных вариантах купли-продажи жилья. Эти списки помогут вам обосновать затраты по времени, а так же предоставить отчет по проделанной работе на сделке.

Перечень работ риелтора при продаже жилья:

  1. Заключение договора с клиентом;
  2. Осмотр квартиры и рекомендации по подготовке к продаже;
  3. Составление анализа объектов-конкурентов;
  4. Составление маркетингового плана, отчет о выполнении;
  5. Сбор первоначального пакета документов для продажи;
  6. Отслеживание и фиксирование звонков и обращений покупателей;
  7. Организация показов реализуемого жилья;
  8. Отчет по результатам просмотра;
  9. Ведение переговоров и торга с потенциальными покупателями;
  10. Информирование клиента о ходе продажи на всех этапах;
  11. Принятие аванса за продаваемый объект недвижимости;
  12. Подготовка финального пакета документов для сделки;
  13. Подготовка плана сделки и корректировка (при необходимости);
  14. Составление и печать договора купли-продажи;
  15. Запись на сделку;
  16. Оформление сделки в ФРС (МФЦ).

Что делает риэлтор на сделке обмена (дополнительно к пунктам по продаже):

  1. Подбор встречных вариантов для приобретения;
  2. Организация просмотров встречных вариантов;
  3. Ведение переговоров и торга с потенциальными продавцами;
  4. Поверка документов и внесение аванса за выбранный объект.

Задачи агента на альтернативной сделке с ипотекой (дополнительно к пунктам «обмена»):

  1. Консультация при составлении анкет, формирование пакетов документов;
  2. Доставка документов в банки, переговоры с ипотечным менеджером;
  3. Сбор документов на выбранную квартиру для банка и страховой компании;
  4. Переговоры банком и страховой компанией для получение одобрения на выбранную квартиру.

Что делает агент по недвижимости при подборе жилья:

  • Заключение договора с клиентом;
  • Подбор вариантов по оговоренным параметрам;
  • Организация просмотров выбранных вариантов;
  • Ведение переговоров и торга с потенциальными продавцами;
  • Проверка документов и внесение аванса за выбранную квартиру;
  • Подготовка и корректировка плана сделки;
  • Печать ДКП;
  • Запись на сделку;
  • Оформление сделки в ФРС (МФЦ).

Дополнительный перечень работ, при подборе жилья с участием ипотечного кредита:

  1. Предварительная одобрение заемщика и выбор банков для подачи заявок;
  2. Консультация при составлении анкет, формирование пакетов документов;
  3. Доставка документов в банки, переговоры с ипотечным специалистом;
  4. Сбор документов на выбранную квартиру для банка и страховой компании;
  5. Переговоры банком и страховой компанией для получения одобрения на выбранную квартиру.
Ссылка на основную публикацию
Займ на карту
close slider

Adblock detector