Что означает ипотека в силу закона

Иметь собственное жилье, будь то небольшая квартира либо собственный дом, мечтает практически каждый. В современных экономических реалиях накопить даже на несколько квадратных метров бывает проблематично, не говоря уже о возможности залога имеющегося жилья. По этой причине гражданам приходится обращаться к банкам за займом. Ипотека в силу закона – кредит на строительство или покупку жилья, при котором заемщик согласно договору передает объект недвижимости в залог.

Что такое ипотека в силу закона

Суть понятия заключается в том, что покупатель-заемщик передает недвижимость кредитору как обеспечение по исполнению договорных обязательств. При наступлении у покупателя форс-мажора и невозможности оплачивать задолженность, ссудополучатель имеет полное право реализовать заложенное имущество для покрытия долга. Легальная ипотека применяется, если нет необходимости составлять отдельный договор, но существуют определенные факторы, оговоренные законодательно.

Отличие ипотеки в силу закона и договора

Есть еще одна разновидность ипотеки – в силу договора. На первый взгляд может показаться, что разница в них невелика, но они имеют между собой кардинальные отличия. Ипотека в силу закона отличается от ипотеки в силу договора тем, что в первом варианте она возникает в силу законных оснований, а во втором – на основании взаимного соглашения. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически при регистрации сделки купли-продажи недвижимости, в силу же договора – только по взаимному заявлению залогодержателя и кредитора.

Если говорить простыми словами, то для договорной ипотеки в качестве залога выступает любое недвижимое имущество должника как обеспечение по договору займа. Возникновение ипотеки на основании закона происходит, когда приобретаемое жилье передается заимодателю в качестве обеспечения, причем не имеет значения, строится оно или покупается на вторичном рынке. По сути, это целевая ссуда на покупку жилища.

Правовая база

Поскольку жилищное кредитование – это сложная система взаиморасчетов между сторонами, то все процедуры регулируются законодательными актами, принятыми в разное время. Помимо Федерального закона 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» существует немалое число актов, являющихся основанием возникновения ипотечной деятельности, но среди основных стоит выделить следующие:

• Жилищный кодекс РФ;
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
• Федеральный закон «О кредитных историях»;
• Постановление о субсидировании молодых семей для приобретения жилья.

Случаи возникновения залога в силу закона

При возникновении легальной ипотеки появляются определенные залоговые и имущественные обязанности. Есть большое количество ситуаций, когда могут возникать данные обстоятельства – это и приобретение квартиры, отдельного дома, земельного участка и подобных объектов исключительно с привлечением заемных средств банка. То же относится и к строительству недвижимости, если оно производится на деньги, выделенные кредитной организацией.

Ипотека жилых домов и квартир

Залог в силу закона на недвижимость распространяется только на жилье, которое принадлежит физическим или юридическим лицам. Что касается государственного и муниципального жилища, то оно не может участвовать в ипотеке. Важно понимать, что часть жилой квартиры или дома тоже может выступать залогом, но только, если это будет изолированное помещение, предназначенное для проживания.

Продажа в кредит

Как уже было отмечено, ипотека – это ссуда, которая выдается гражданину для покупки недвижимого имущества, причем здесь покупаемое жилье выступает непосредственным обеспечением, что отдельно прописывается в договоре. Кредитор на время выплат по задолженности приобретает право на недвижимость, хотя залогодатель жилья имеет право проживать там.

Рента

При заключении договора ренты тоже возникает ипотека в силу закона, когда получатель ренты осуществляет передачу своего жилища в собственность другому лицу, который является плательщиком ренты (все это оформляется у нотариуса). Для понимания можно привести пример: человек передает свою квартиру гражданину, который обязуется ухаживать и обеспечивать его всем необходимым до смерти. Право собственности переходит после заключения договора ренты, но обременение действует до самой смерти рентополучателя, после чего обременение необходимо снять.

Залог имущественных прав

Явным примером является покупка строящегося жилья в кредит. По сути, объект пока не возведен, однако кредитополучатель как дольщик имеет право на него, поскольку внес первоначальный взнос. Остальные деньги он занимает у кредитной организации, но для получения ипотеки банк требует обеспечение. Однако поскольку что объект еще не зарегистрирован, он не может выступать гарантией. По этой причине оформляется залог имущественных прав, а впоследствии он заменяется на построенное жилье.

Оформление законной ипотеки

Для оформления можно прибегнуть к услугам ипотечного брокера, а можно сделать все самостоятельно. Для начала нужно обратиться к кредитной организации, чтобы уточнить, на какую сумму можно рассчитывать. После можно приступать к поиску подходящего варианта. Затем нужно заключить предварительное соглашение с продавцом и предоставить необходимый пакет документов на рассмотрение кредитной организации.

Передав все бумаги, придется ожидать решения, поскольку все бумаги будут тщательно проверяться. При положительном исходе ситуации можно будет подписать договор купли-продажи, где обязательно указывается, что недвижимость приобретается частично за кредитные средства. После этого будет произведена регистрация ипотеки и права собственности на жилье, а продавец сможет получить свои деньги.

Регистрация ипотеки в силу закона

Регистрация легальной ипотеки производится без взимания государственной пошлины. Кроме этого, нет необходимости писать совместное заявление. Госрегистрация закрепляет за ссудополучателем определенные имущественные права собственности, что обязательно фиксируется в Росреестре. Важным моментом является и то, что регистрация договора происходит одновременно с регистрацией права собственности. Датой оформления считается день, когда была произведена запись в реестр прав на ликвидное недвижимое имущество.

Какое имущество может выступать предметом ипотеки

Если обратиться к законодательству, то можно увидеть, что не всякая собственность может выступать предметом ипотеки. Запрещено, например, передавать в качестве обеспечения имущество, принадлежащее государству. Для жилья, где собственниками выступают несовершеннолетние, применяется особый подход. Вот список того, что может стать предметом залога:

• земельные участки;
• здания, предприятия, строящиеся объекты, квартиры, дома, коттеджи, гаражи и т.д.;
• земельные участки вместе с объектами;
• права на аренду (другие права) на пользование земельными участками, зданиями и сооружениями.

Ограничения обременения права

Поскольку приобретение объектов недвижимости имеет много подводных камней, кредиторы стараются защитить себя всевозможными способами. Для этого применяются ограничения ипотеки в силу закона, которые возникают непосредственно после регистрации. Обременение права – это гарантия того, что ссудополучатель рассчитается с кредитной организацией по заемным средствам и возвратит их в установленное договором ипотеки время с определенной маржей.

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

• Character – репутация;
• Capacity – уровень финансового наполнения;
• Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
• Collateral – достаточность дохода;
• Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Банковские заемщики, впервые решившие оформить жилищный кредит, задаются вопросом — что значит ипотека в силу закона и в силу договора. Зачастую, получение такого вида займа происходит один раз в жизни. Поэтому перед подписанием документов нужно как следует разобраться с условиями предоставления займа. Что такое ипотека в силу закона, когда она возникает и как оформляется, расскажем в нашей статье.

Ипотека в силу закона, что это значит

Когда говорят об ипотеке в силу закона и договора, имеют в виду причину возникновения залога. Ипотека в силу закона наступает, когда обременение накладывается на недвижимость автоматически, по требованиям законодательства. Происходит это при получении целевого кредита на покупку недвижимого имущества. Когда вы покупаете квартиру по ипотечному займу, она становится предметом залога банка на период выплаты долга. Это правило и называется ипотекой в силу закона.

В статьях об ипотеке в силу закона Федерального закона N 102-ФЗ (ФЗ «Об Ипотеке» от 16.07.1998 N 102-ФЗ ред. от 31.12.2017) подробно рассказано обо всех возможных вариантах залога недвижимости и случаях его возникновения.

Но как быть, если вы не хотите закладывать приобретаемую недвижимость или берете нецелевой кредит под залог своего имущества? Законодательство предлагает другой вариант регистрации обременения – ипотека в силу договора. Она применяется, когда у вас уже есть в собственности квартира и вы добровольно отдаете ее в залог по кредиту. Отличается и документация, оформляемая при обременении объекта, в этом случае потребуется договор ипотеки.

Процедура регистрации залога и его снятие после выплаты долга по обоим видам ипотеки практически ничем не отличаются. В период погашения кредита на имущество будет наложено ограничение его использования. Продать, обменять или подарить недвижимость вы не сможете, потому как сделки проводить запрещено. Ограничения по ипотеке в силу закона распространяются и на регистрацию новых жильцов. Чтобы прописать кого-нибудь в залоговую квартиру или дом, вам нужно сначала получить письменное разрешение от банка.

Теоретически кредитор может дать согласие на продажу заложенной недвижимости. К примеру, вашу квартиру решил купить другой его клиент. В этом случае происходит переоформление залога и права собственности на нового владельца. Вырученные средства идут на погашение задолженности, а остаток — вам на руки. При прочих обстоятельствах получить разрешение на продажу от банка крайне сложно.

Кто такой залогодержатель

Залогодержателем по ипотеке в силу закона выступает банк или другой кредитор, выдавший деньги на покупку жилья. Это означает, что при определенных обстоятельствах он имеет имущественное право на предмет залога. Если заемщик не выплачивает долг, банк вправе реализовать заложенную недвижимость через суд и погасить этими средствами образовавшуюся задолженность. Заемщик и другие собственники залоговой недвижимости называются залогодателями.

Кредитор имеет право переуступить закладную третьим лицам при условии одновременной передачи им и кредитного долга. Как правило, это вынужденная мера, когда банк не желает самостоятельно истребовать задолженность. В силу больших затрат на работу юристов или она кажется ему безнадежной. Перепродажа прав на кредит дает банку хоть какую-то возможность компенсировать выданные по ипотеке средства.

Когда возникает ипотека в силу закона

Выше мы уже упомянули один из вариантов возникновения ипотеки в силу закона. Однако в законодательстве описано еще несколько вариантов ее наступления. Причем, касаются они не только недвижимости, но и других материальных ценностей.

Итак, разберем основные случаи когда возникает ипотека в силу закона:

1. Если вы взяли целевой кредит на покупку или строительство недвижимости, она автоматически переходит в залог банка. Обременение возможно только в том случае, когда требование прописано в кредитном договоре.
2. Возведение строений на земельном участке, который уже находится в залоге. К примеру, вы купили землю по ипотечному займу, а потом построили на ней дачный домик. При оформлении права собственности на него автоматически регистрируется ипотека в силу закона.
3. Приобретение на ипотечные средства квартиры, офисного помещения в строящемся доме. Когда он будет сдан, и собственник пойдет регистрировать право собственности на объект, в Росреестре сразу же зарегистрируют ипотеку в силу закона.
4. При любой другой покупке в кредит предмет сделки может находиться в залоге у продавца, пока покупатель полностью не расплатится за него. То же правило действует при оформлении рассрочки.
5. Ипотека имущества в силу закона предусмотрена при договоре ренты, то есть пожизненного содержания владельца недвижимости. Право обременения возникает у рентополучателя, а при невыполнении обязательств он вправе аннулировать сделку.
6. Ипотека в силу закона по материнскому капиталу. После регистрации права собственности с использованием средств сертификата жилье находится в законной ипотеке. Залог оформляется в пользу продавца имущества, потому как тот еще не получил деньги за него в полном объеме. Процесс согласования выплаты с ПФР происходит в течение 1,5 месяцев, на этот период и накладывается обременение в пользу бывшего собственника. После перевода денег ограничение снимается.

Если говорить о банковском кредитовании, то ипотека в силу закона на недвижимость возникает при регистрации права собственности. Ограничения, накладываемые позже – ипотека в силу договора.

Ипотека квартиры или прочей собственности – важное условие кредитования в банке на крупные суммы. Так финансовая организация может быть уверена в возврате выданных денег даже при отказе заемщика выплачивать долг. Имущество реализуется через суд, а полученные средства идут на закрытие займа.

На какую недвижимость возникает ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона может возникать на любые объекты недвижимости, под покупку которых банки готовы давать кредиты. Наиболее распространенные предметы залога по ипотечным сделкам:

• квартира;
• комната в многокомнатной квартире или общежитии;
• жилой дом;
• земельный участок;
• коммерческая недвижимость (офисные, торговые, складские, производственные площади);
• дачный, садовый дом;
• гараж, машиноместо.

Если ипотечный заемщик приобретает долю в праве собственности, обременение будет наложено на весь объект. К примеру, вы решили выкупить в кредит часть квартиры у родственников. В залог банку пойдет не та доля, которую вы фактически приобретаете, а весь объект полностью.

Особенности ипотеки в силу закона

При получении жилищного кредита заемщикам следует учитывать важные последствия регистрации сделки:

1. При регулярных просроченных платежах банк может передать право на залог третьим лицам (например, коллекторскому агентству) или продать его по решению суда. При этом обязательно письменное уведомление заемщика о предстоящих процедурах.
2. Ипотека в силу закона несовершеннолетними собственниками законом допускается, но при одном условии. Если новыми владельцами недвижимости становятся дети, следует сначала получить согласие органов опеки и попечительства на залог. Дело в том, что такая сделка задевает интересы ребенка, поэтому государство должно оценить ее правомерность.
3. Заложенное имущество должно находиться в неизменном состоянии, а заемщик обязан предпринять все возможные меры для его сохранения. Именно по этой причине банки требуют оформлять страхование залога в период выплаты ипотечного займа. Что будет если не делать страховку по ипотеке?
4. При возникновении ситуации, когда есть угроза повреждения или разрушения имущества, его владелец обязан сразу же поставить в известность залогодержателя.
5. Банк имеет право любой момент проверить состояние объекта залога. Хотя на практике представители кредитной организации редко сами выезжают на его осмотр. Можно ли делать перепланировку когда квартира в ипотеке?
6. Владелец недвижимости не имеет права сдавать ее в аренду без согласия залогодержателя. Дело в том, что арендаторы могут нанести залогу вред, что отразится на его стоимости. Можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку?

Конечно, имущество по документам принадлежит заемщику и членам его семьи. Они могут им распоряжаться для личного проживания и бытовых нужд, но не совершать сделки и не использовать для заработка (за исключением коммерческой ипотеки). В любом случае банк выступает потенциальным собственником данного имущества. Он имеет право отобрать его и пустить с молотка, если клиент не выполняет существенные условия кредитного соглашения.

Регистрация ипотеки в силу закона и погашение записи

Государственная регистрация ипотеки в силу закона в Росреестре происходит следующим образом:

1. Вы получили от банка одобрение по ипотечной заявке и готовы выйти на сделку. Кредитный специалист готовит все необходимые документы. Как правило, это кредитный договор с пунктом о регистрации залога, договор купли-продажи (или строительства) и закладная.
2. Основанием для оформления залога станет заявление о регистрации ипотеки в силу закона от одной из сторон кредитной сделки или нотариуса, зарегистрировавшего сделку. Его участие обязательно, если вы покупаете недвижимость в долевую собственность.
3. Регистрация права владения и залога в пользу банка происходит в течение 5-ти дней. После чего выдадут выписку ЕГРН о том, что теперь вы являетесь собственником недвижимости. В строке об обременениях будет значиться ипотека в силу закона в пользу вашего банка-кредитора.

Обратите внимание, что государственная пошлина за регистрацию ипотеки в силу закона не предусмотрена.

Отдельно стоит сказать о таком важном документе, как закладная по ипотеке в силу закона. Согласно Федеральному закону N 102-ФЗ, она не является обязательным условием регистрации ипотечной сделки. В большей степени закладная необходима банку для дополнительной гарантии возврата долга.

Она распечатывается в банке и содержит основные условия залога недвижимости и выплаты кредитного долга. Заемщик и другие залогодатели (при наличии) ставят в ней свои подписи и относят в Росреестр совместно с другими кредитными бумагами. Оригинал документа хранится в архиве банка, а после погашения ипотечной задолженности выдается собственнику недвижимости для снятия обременения.

С 2018 года у банковских клиентов появилась возможность оформить электронную версию документа. Клиент и представитель кредитного учреждения заполняют специальное заявление на сайте Росреестра и заверяют его электронными подписями. Оформленная таким образом закладная имеет юридическое значение аналогичное бумажному варианту.

После полной выплаты кредитной задолженности заемщику следует снять обременение с залоговой недвижимости. Это завершающий этап ипотеки. Снять обременение не так сложно:

1. Получите в банке справку о выполненных обязательствах.
2. Обратитесь в отделение Росреестра или МФЦ с заявлением о погашении ипотеки в силу закона. Если требуется личное присутствие представителя банка, нужно согласовать с ним время посещения госучреждения. Для снятия обременения нужно взять с собой справку из банка, кредитный договор, закладную и паспорт.
3. Через 5 дней вы получите выписку из реестра прав, где в строке залога уже не будет значиться обременение в пользу банка.

Нет необходимости на следующий день после выплаты ипотеки снимать обременение. Справка, которую вы получите от банка, бессрочная. Вы сможете заняться решением этого вопроса в любое удобное для себя время. Сейчас, когда подать документы можно в МФЦ, процедура снятия залога занимает не так много времени. Достаточно посетить отделение многофункционального центра дважды – чтобы подать заявление и получить «чистую» выписку.

Читайте также:

Риски ипотеки в силу закона

Сложно однозначно выделить плюсы и минусы залога в силу закона по ипотеке. В конкретной ситуации он может иметь различные последствия для обеих сторон кредитной сделки. У заемщика, желающего оформить ипотеку, как правило, нет возможности выбирать. Поэтому он соглашается на единственный возможный вариант – оформить залог кредитуемой квартиры.

Риски банка

У банка существуют следующие риски:

1. Сделка может быть оспорена в суде. Тогда залоговое имущество возвращается прежнему владельцу, который в свою очередь должен передать его стоимость покупателю. При этом данные об ипотеке остаются в Росреестре до тех пор, пока заемщик не расплатится с банком. На практике задолженность остается непогашенной, а сделки с имуществом запрещены.
2. Реализация залога в случае просроченной ссудной задолженности. При выдаче ипотеки банки просят предоставить оценочный отчет на кредитуемое имущество. Но бывают ситуации, когда сумма в документе окажется завышенной или цены на рынке недвижимости значительно падают. К тому же залоговое имущество часто продается по заниженной стоимости, которой может не хватить на погашение имеющегося ипотечного долга.
3. Перенос сроков сдачи многоквартирного дома. К примеру, застройщик обанкротился, поэтому получить планируемый залог не представляется возможным. Как правило, на период строительства банки просят заложить другое имущество или добавить поручительство. Если в первом случае для банка особенных проблем не возникнет, то поручитель – это не очень надежное промежуточное обеспечение, которое должно быть заменено на вполне конкретный объект недвижимости. В случае уклонения от выплаты взыскать долг будет гораздо труднее, чем при наличии залога.

Все риски банка тщательно просчитаны и заложены в стоимость выдаваемых займов. Иными словами, ипотечные заемщики заранее платят за вероятный невозврат долга. К тому же, в каждой финансовой организации есть хороший штат юристов.

Риски заемщика

По-другому обстоит дело с ипотечными заемщиками. Ведь у них также есть определенные риски, разрешить которые будет сложнее:

1. Если банковский клиент потеряет работу или не сможет выплачивать долг по другой причине, имущество может быть реализована в погашение кредита. При этом заемщик рискует остаться без квартиры, даже если это его единственное жилье и у него есть несовершеннолетние дети. Такие прецеденты уже есть в судебной практике РФ . На этот случай существует страхование жизни и здоровья. При наступлении инвалидности или смерти основного заемщика долг покроет страховая компания, а квартира останется в собственности семьи плательщика ипотеки.
2. Кредитор после выплаты задолженности или в этот период ликвидируется, если это МФО или потребительский кооператив. Процедура урегулирования подобных вопросов с банками отлажена, но в отношении небольшой компании она может не действовать. Даже после полного погашения кредита заемщик не может подтвердить свое право на снятие обременения в силу отсутствия нужного пакета документов. Залог так и остается на недвижимости, мешая совершать с ней сделки.
3. Признание сделки недействительной – риск не только для банка, но и для клиента. Он останется без квартиры и должным крупную сумму денег. Правосудие находится не на стороне клиента, потому как тот обязан вернуть ипотеку, несмотря на аннулирование купли-продажи. Чтобы свести риск к минимуму, следует оформить страхование титула.

Это может быть интересно:

Законодательство предлагает два вида ипотеки, которыми граждане России могут воспользоваться. На практике, конечно, никакого выбора в банке нет. Заемщики просто оформляют ипотеку в силу закона, не особенно вдаваясь в подробности сделки. В этом и заключается их основная ошибка, которая становится понятна, когда кредитор направляет иск о принудительной реализации имущества или передает закладную третьим лицам.

Под ипотекой понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом.

Залог – это способ обеспечения обязательства перед кредитором, при котором кредитор в случае неисполнения должником обязательства может получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, предусмотренными п.1 ст.334 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Другими словами, залог, например, объекта недвижимого имущества подразумевает, что лицо, которому задолжал владелец заложенного объекта, может потребовать выплатить ему сумму долга за счет этого имущества.

Действующим законодательством определены два основания возникновения ипотеки: в силу договора и в силу закона.

Ипотека в силу договора

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя.

Договор об ипотеке заключается в обеспечение обязательств по кредитному договору, договору займа или иному обязательству. Договор ипотеки является дополнительным обязательством и может быть заключен только при наличии основного обязательства, во исполнение которого он заключен.

Договор об ипотеке заключается в письменной форме, когда между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, подлежит государственной регистрации. Законодательством существенные условия договора об ипотеке предусмотрены в статье 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). В частности, в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, само обязательство, размер обязательства и срок его исполнения.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

При несогласовании сторонами одного из существенных условий либо при отсутствии таковых в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.

Ипотека в силу закона

Ипотека в силу закона связана с одновременным наличием следующих условий: указание в законе на возникновение ипотеки, возможность определить залогодержателя, в законе должны быть определены обязательства, при наличии которых возникает ипотека; в законе должны быть отражены обязательства, обеспечиваемые ипотекой.

В соответствии с действующим законодательством ипотека в силу закона возникает, когда:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п.1 ст.77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. N 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п.4 ст.77 Законам об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п.1 ст.64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст.65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст.64.2 Закона об ипотеке);

– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст.76 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п.1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (статьи 488 и 489 ГК РФ).

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге (п.1 ст.13 Федерального закона № 214- ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон о долевом строительстве);

– при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект (п.2 ст.13 Закон о долевом строительстве).

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях. Возникновение ипотеки в силу закона возможно только на основании федерального закона.

Ипотека также может не только возникать, но и переходить по основаниям, предусмотренным законом (переход ипотеки вследствие перехода прав по основному обязательству, исполнение поручителем основного обязательства за должника).

Законный залог порождает те же правовые последствия, что и залог договорный.

Государственная регистрация ипотеки

Независимо от оснований своего возникновения ипотека подлежит государственной регистрации, так как согласно п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании договора, осуществляется на основании договора об ипотеке и заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке, после государственной регистрации права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости.

Государственная регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на являющийся предметом ипотеки объект недвижимости или иного являющегося предметом ипотеки и подлежащего государственной регистрации права залогодателя на объект недвижимости на основании договора, влекущего возникновение ипотеки на основании закона, и заявления залогодателя или залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий возникновение ипотеки на основании закона, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем проставления регистрационной отметки на договоре об ипотеке, документе, являющемся основанием возникновения права собственности или иного права залогодателя на объект недвижимого имущества, ипотека на который возникает в силу закона.

Государственная регистрация ипотеки представляет собой внесение записи в Единый государственный реестр недвижимости о наличии ограничения в виде залога на объекты недвижимого имущества. Обязанность по осуществлению регистрации возложена на федеральный орган исполнительной власти, которым является Росреестр.

Осуществление государственной регистрации подтверждает юридическую силу ипотечной сделки, защищая при этом права каждого из ее участников.

отдела государственной регистрации недвижимости