Что такое вид объекта недвижимости

Дизайн интерьера, ремонт и отделка своими руками.

Под термином » объект недвижимости» следует понимать любой земельный участок, а также все виды зданий и построек, которые являются собственностью государства, предприятия, юридического или физического лица.

Недвижимостью называется любой объект, представленный как вид имущества, которое в законодательном порядке признано недвижимым.

К нему относятся все объекты, перемещение которых невозможно выполнить без нанесения им значительного ущерба или даже разрушения. Вот почему все здания, сооружения и даже незавершенные постройки в равной степени имеют право именоваться объектами недвижимости. В этом случае не имеет значение ни стилистика постройки, ни особенности ее архитектуры .

Современные объекты недвижимости

А вот сооружения, имеющие историческое или важное культурное значение, такие, как церкви, храмы , соборы, старинные замки и тому подобное можно лишь условно отнести к объектам недвижимости по той причине, что они не подлежат свободной продаже, а являются культурным наследием государства и находятся под его охраной.

Храм Спаса на Крови в Санкт — Петербурге находится под защитой Государственной инспекции с 1968 года

Типы объектов недвижимости

Все объекты недвижимости делятся на два типа:

• Природные объекты — это объекты недвижимости естественного происхождения ( лесные угодья, земельные участки, водные объекты и участки недр). Естественные объекты являются природной недвижимостью.
• Искусственные объекты — это различные виды построек и сооружений ( частные и многоквартирные дома, коммерческие объекты и общественные здания, инженерные сооружения и многие другие).

Давайте более детально ознакомимся с каждым видов объектов недвижимости и рассмотрим характерные особенности их использования.

Основные признаки недвижимости

Среди основных отличительных признаков недвижимости можно выделить следующие:

• Высокая цена — стоимость большинства объектов недвижимости достаточно высока. Недаром для многих людей приобретение собственного жилья является одной из важнейших покупок за всю жизнь.
• Невозможность перемещения — объекты недвижимости не представляется возможным свободно перемещать в пространстве без нанесения им значительного ущерба.
• Привязанность к земле — практически каждый объект недвижимости прочно связан с землей, как юридически и законодательно, так и чисто физически ( здания и сооружения построены на земле, участки недр находятся в толще земли и так далее).
• Долговечность инвестирования — во всем мире покупка объектов недвижимости считается одним из самых надежных и долговременных видов капиталовложения.
• Уникальность — каждый объект недвижимости является неповторимым по своим основным физическим характеристикам. Даже одинаковые, на первый взгляд, типовые постройки тоже имеют значительные различия и характерные особенности ( местоположение, роль в инфраструктуре и другие факторы).
• Потеря ценности по мере износа — большинство искусственных объектов недвижимости постепенно теряют свою стоимость по мере износа и старения построек. Однако это не относится к объектам культурно — исторического наследия государства, ведь с течением времени значение и ценность таких сооружений только возрастает.
• Повышение стоимости ранее построенных зданий или земельных участков происходит в том случае, если рядом начинается строительство новых зданий.
• Государственный контроль — все деловые операции и сделки по недвижимости находятся под строгим контролем государства. Для того, чтобы сделка по купле или продаже недвижимости была признана законной. она должна быть совершена только с помощью органов и лиц, уполномоченных государством.
• Полезность для человека — объекты недвижимости представляют определенную пользу для людей. Их используют в качестве жилой площади или для многих других целей.

Свойства объектов недвижимости

Все без исключения объекты недвижимости обладают определенным свойствами:

• Фундаментальность — любой из объектов недвижимости нельзя сломать, потерять или украсть. Именно поэтому многие деловые люди считают недвижимость одной из самых выгодных сфер инвестирования.
• Полезность — каждый объект недвижимости должен удовлетворять потребности собственника.
• Уникальность — каждый объект недвижимости имеет свои собственные характеристики и является неповторимым.
• Стационарность — все объекты недвижимости тесно связаны с землей.
• Ликвидность — объекты недвижимости характеризуются низкой ликвидностью ( то есть, скорость продажи недвижимости невысока по сравнению со многими другими видами товаров).

Общая классификация недвижимости

Цели владения:

• Коммерческая ( ведение бизнеса)
• Жилищная — в качестве жилого помещения для проживания семьи владельца
• Инвестирование — покупка недвижимости с целью выгодного вложения финансовых средств.

Готовность к эксплуатации

• Введенные в эксплуатацию
• Нуждающиеся в капитальном ремонте, полной или частичной реконструкции
• Незаконченные постройки

Возможность воспроизведения

• Невоспроизводимые объекты недвижимости, к которым относятся земельные участки и месторождения полезных ископаемых.
• Воспроизводимые объекты — многолетние насаждения, а также различные здания и сооружения.

Искусственные объекты ( постройки)

Общественная недвижимость:

• Больницы
• Поликлиники
• Театры
• Музеи
• Дома культуры
• Библиотеки
• Школы
• Высшие учебные заведения
• Вокзалы

Все общественные здания и сооружения являются местами, открытыми для свободного доступа граждан. В большинстве из них предусмотрен бесплатный вход.

Кировский железнодорожный вокзал

Коммерческая недвижимость:

• Предприятия в качестве имущественных комплексов тоже являются объектом недвижимости. При этом в состав производственного предприятия может входить несколько единиц недвижимости различных видов. Это административные здания и производственные сооружения ( цеха), водные объекты и многолетние насаждения, инженерные и транспортные сети, а также многочисленные хозяйственные постройки и склады.
• Здания и сооружения, основным назначением которых является бизнес, организация деловых встреч, ведение переговоров и так далее.
• Офисы — объекты недвижимости коммерческого назначения, предназначенные для размещения штата сотрудников компаний, фирм и так далее. В роли офиса небольшой фирмы может выступать даже малогабаритная квартира, оборудованная соответствующим образом.
• Рестораны и кафе — также являются объектами коммерческой недвижимости и служат в качестве мест общественного питания.
• Магазины — отдельные сооружения или выделенные для аренды квадратные метры в общем здании торговых центров.
• Гаражи для аренды
• Склады

Жилая недвижимость

Жилье — это строение, предназначенное для проживания человека. Жилье оборудовано всеми важными и жизненно необходимыми удобствами.

По характеру застройки, особенностям планировки и месту расположения жилые объекты можно условно разделить на несколько типов:

• Городское жилье
• Загородное жилье
• Типовые постройки
• Элитные сооружения

По размерам, техническим и функциональным характеристикам можно выделить следующие виды жилья:

• Вторичное жилье
• Загородный дом
• Дача
• Многоквартирный дом
• Квартира
• Комната
• Индивидуальный ( частный) дом

Естественные ( природные) объекты

Важным естественным объектом недвижимости является земля. Причем, земля выступает в двух различных аспектах:

1. Земля — это земельные участки, на которых в будущем запланировано строительство.
2. Земля — это обособленные природные комплексы, которые предназначены для их дальнейшего освоения и эксплуатации.

Сделки по продаже земли осуществляются под строгим контролем государства

Во все века и времена земля считалась главной ценностью, показателем богатства и благосостояния. Недаром известный американский писатель Марк Твен писал: » Покупайте землю — ведь ее уже больше никто не производит». Вот поэтому с глубокой древности шла ожесточенная борьба за лучшие земли — территорию и природные ресурсы.

Войны за плодородные земли шли с глубокой древности

Среди объектов природной недвижимости можно назвать следующие:

• Участки недр
• Водные объекты
• Природные леса
• Многолетние насаждения
• Земельные участки

В разных странах мира действуют свои законы относительно продажи природных богатств — в частности, возможности их свободной покупки и продажи гражданами. Однако в большинстве стран все вышеперечисленные объекты природной недвижимости находятся в собственности государства.

Продажа земельных участков за городом под строительство

В настоящее время в России происходит активное развитие рынка недвижимости и все большее число наших сограждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимым имуществом.

В Российской Федерации, как и во всем мире, недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. Поэтому ознакомление с видами недвижимости, существующими в РФ, а также с зарождением и формированием юридического понятия недвижимости, думается, будет не безынтересно.

Виды недвижимости: экскурс в историю

Юридическое разделение имущества на виды, т.е. на движимые объекты и недвижимость зародилось еще во времена римской империи. Римское право использовало классификацию предметов на движимые и недвижимые виды, применяя критерий физической невозможности перемещения недвижимых вещей, прежде всего, земли и того, что с ней неразрывно связано. Согласно законам древнего Рима, движимые предметы могли быть свободно перемещены в пространстве без повреждений.

Соответственно, физический критерий прочной связи предмета с землей и невозможности его передвижения предопределил классификацию недвижимости сначала в римском праве, а потом и повсеместно на уровне основополагающей государственной доктрины. Сегодня недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства.

Виды недвижимости в России

Термин «недвижимость» появился в России в 17 веке, но до сих пор нигде нет его точного юридического определения. Так согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся:

• земельные участки,
• участки недр,
• обособленные водные объекты,
• леса,
• многолетние насаждения,
• здания,
• сооружения,
• объекты незавершенного строительства,
• все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Также к видам недвижимости в России относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Помимо этого, законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается одним из видов недвижимости. Согласно Гражданскому кодексу РФ предприятие рассматривается не как субъект, а непосредственно как объект гражданских прав. Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

Экономическая сущность видов недвижимости

Среди основных элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства — это могут быть:

• земля,
• административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения,
• сооружения предмета или объекта потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

К отличительным экономическим характеристикам видов недвижимости можно отнести следующие:

• редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости),
• стоимость прилегающих земель, зданий,
• территориальные особенности (изменение территориальных предпочтений может повысить или снизить стоимость видов недвижимости даже без физических изменений),
• целевое назначение, которое, как правило, без существенных затрат не может быть изменено.

Подразделение видов недвижимости в зависимости от характера использования и по своему происхождению

Из вышесказанного подразумевается, что недвижимость распределяется на три основных вида: земля, жилье и нежилые помещения. В зависимости от характера использования виды недвижимости распределяются на используемые:

• для жилья (дома, коттеджи, квартиры, дачи),
• для коммерческой деятельности (отели, офисные здания, магазины и др.),
• для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т. п.),
• для сельскохозяйственных нужд (фермы, сады, огороды и пр.),
• для специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады и др.).

Виды недвижимости также различаются по своему происхождению:

• созданные природой без участия труда человека,
• являющиеся результатом труда человека,
• созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Итак, к недвижимости относятся наиболее ценные и общезначимые объекты основных средств. А такие виды недвижимости, как земля и недра имеют огромную экономическую и стратегическую значимость для любого государства.

Недвижимость в любом общественном устройстве является объектом экономических и государственных интересов, и поэтому для этой категории имущества введена обязательность государственной регистрации прав на него, которая позволяет идентифицировать объект и субъект права, т.к. связь между объектом недвижимости и субъектом прав на него невидима, а передача недвижимости путем физического перемещения невозможна.

Определение важнейших видов недвижимости как в других странах, так и в России, не имеет серьезных различий и в основном совпадает. К отличительной особенности недвижимости во всем мире относится ее неразрывная связь с землей. Вне связи с земельными участками виды недвижимости теряют свое обычное назначение.

Как ни странно, к недвижимости закон также относит морские и воздушные суда и космические объекты – например, космические спутники. Это связано со сложной процедурой регистрации такой техники. А вот деревья из специальных питомников и дома, предназначенные под снос, недвижимостью не являются.

Но мало кто из нас сталкивался с необходимостью купить или арендовать спутник. Так что для большинства людей недвижимость – это земля, жилье и нежилые помещения.

Функции, происхождение, готовность

Первая классификация различает недвижимость по ее признакам. Согласно ей, недвижимость различается по функциям, происхождению и готовности к эксплуатации.

По функциональному назначению недвижимость делится на земельные участки под застройку, природные комплексы (парки, сады), жилые дома, здания, предназначенные для коммерческих целей (офисы, торговые центры, гостиницы), частные жилые постройки (дачи, коттеджи, загородные дома с земельными участками), а также промышленные помещения (фабрики, паркинги, склады).

По происхождению выделяются такие виды недвижимости, как земельные массивы, участки, жилищные комплексы, многоквартирные дома, квартиры и комнаты в многоквартирных жилых домах, индивидуальные жилые дома, комплексы административных зданий и торговые здания.

А по готовности к эксплуатации различают три типа объектов: готовые, нуждающиеся в реконструкции и строящиеся.

Специализация

Классификация нового стандарта Российского общества оценщиков проще. Она различает два вида недвижимости – специализированную и неспециализированную.

К первому типу недвижимости относятся объекты, функции которых в силу их конструктивных особенностей очень ограничены – например, церковь, школа, насосная станция или котельная. Такие постройки крайне редко выставляются на продажу, так как использовать их можно только по изначальному предназначению.

Ко второй группе относятся все остальные объекты, которые можно использовать с самыми разными целями. Они пользуются постоянным спросом на открытом рынке.

Классы бизнес-центров

И, наконец, существует третья система, получившая у нас название «западной» и предназначенная для классификации коммерческих объектов. Она подразделяет недвижимость на три класса – «А», «В» и «С».

Объекты класса «А»

Это все престижные бизнес центры, вне зависимости от назначения. В эту категорию входят как торговые помещения и офисы, так и заводские цеха, фабрики, больницы и склады. Все они должны отличаться качеством отделки и инженерных коммуникаций, а также современной планировкой.

Класс «В»

Включает в себя объекты, предназначенные для инвестиций, то есть сдачи в аренду. Они не так престижны, как объекты класса «А», в них могут отсутствовать некоторые элементы обслуживания – например, система кондиционирования или парковка.

Класс «С»

Это так называемая «избыточная недвижимость» – земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса. В нашей стране такими объектами можно считать помещения, сдаваемые в аренду различными НИИ и производственными комплексами.

На первый взгляд, во всех этих системах легко запутаться. Но существование различных классификаций видов недвижимости – это скорее плюс. Все они способствуют исследованию рынка недвижимости и облегчают разработку адекватных методов оценки объектов.

Статьи по теме

Объект недвижимости: виды, определение, что входит в понятие, чего требуют закон и суды.

Объекты недвижимости: какое определение дали в законе

Сделки с недвижимым имуществом – одни из самых распространенных. Такое имущество покупают, продают, сдают в аренду, распоряжаются иным образом для получения дохода или в других целях. Объекты недвижимости – это предмет подобных сделок. Что такое объект недвижимости, законодатель раскрыл в статье 130 главы 6 ГК РФ.

Понятие объекта недвижимости

В статье 130 ГК РФ идет речь о недвижимых и движимых вещах. Согласно статье существует несколько видов объектов недвижимости:

1. Участки земли, участки недр, а также все, что прочно связано с землей. Законодатель отнес сюда здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Отличительная черта – данные объекты невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению (абз. 1 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
2. Жилье, нежилые помещения, а также машино-места (места для размещения транспортных средств), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны согласно требованиям закона о кадастровом учете (абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ).
3. Воздушные суда, морские суда, суда внутреннего плавания, которые подлежат госрегистрации. Такие объекты отнесли в данную категорию в силу закона, а не их природы. В статье указали, что к этой же категории по закону может принадлежать и другое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Таким образом, в законе определение объекта недвижимости связано с понятием недвижимой вещи. Если имущество не относится к трем первым категориям, его признают движимым (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

Машино-места в одну из категорий добавили в прошлом году. Чтобы владелец мог получить право собственности на машино-место, границы такого места должны быть обозначены:

• в поэтажном плане,
• физически с помощью соответствующей разметки.

Виды объектов недвижимости

Наш ГК выделяет понятие недвижимости в силу закона и недвижимости в силу природы. Ст. 130 ГК содержит такое указание, что если законодатель пожелает, он в принципе может объявить недвижимой вещью совершенно любой объект, который физически может быть движимым, например, морские, воздушные суда, суда внутреннего водного плавания были объявлены в свое время нашим законодателем недвижимостями.

Объекты недвижимости в силу природы – это земельные участки, здания, сооружения и иные объекты, которые неразрывно связаны с земельным участком. Объекты недвижимости в силу природы очень явно делятся на два вида: естественная недвижимость, что возникло само, в первую очередь земельные участки и рукотворная недвижимость: здания, сооружения, которые устанавливаются на участке, либо сооружаются под участком, это искусственная недвижимость.

Регистрация объектов недвижимости в ЕГРН

Нужно оформить право собственности, чтоб иметь возможность пользоваться объектом, который относится к недвижимым, в том числе совершать с ним те или иные сделки. Согласно закону права на подобное имущество необходимо зарегистрировать (ст. 131 ГК РФ). Регистрируют возникновение такого права, любые его изменения или ограничения, переход или прекращение. Требование обязательной регистрации распространяется на право:

• собственности на объект недвижимости;
• хозяйственного ведения;
• оперативного управления;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного пользования;
• иного характера в случае прямого требования закона.

Кроме того, регистрируют ипотеку и сервитуты (ст. 131 ГК РФ). Регистрацией занимается Росреестр, сведения об объекте и правах на него фиксируют в ЕГРН (см. закон № 218-ФЗ о регистрации недвижимости).

Перед тем как приобретать такой объект или получать в аренду, проверьте по ЕГРН:

• кто является собственником, то есть действительно ли контрагент обладает правом совершать сделки с этим имуществом;
• какие ограничения есть в отношении объекта. Например, нет ли сервитута и не находится ли объект в залоге.

Чтобы получить данные из реестра, запросите выписку. Также проверьте, не ведут ли в отношении объекта судебный спор, осмотрите имущество лично и проверьте другие риски.

ВС РФ о видах объектов недвижимости

Согласно определению объект недвижимости – это, в частности, элементы, которые прочно связаны с землей. Опираясь на эту формулировку, некоторые истцы требуют признать свое право собственности на нетипичные объекты. Например, речь может идти о заборе, асфальтовой площадке и т. п. До изменений в законе объектом недвижимости могли потребовать признать лес или иные насаждения, после чего приобрести землю под ними в льготном порядке. Пленум ВС РФ в п. 38 постановления № 25 от 23.06.15 разъяснил, как именно следует применять норму статьи 130 ГК РФ в отношении нетипичных объектов.

Суд указал, что вещь относится к недвижимым либо в силу своей природы, либо в силу закона. При этом для признания имущества объектом недвижимости регистрация права на него не обязательна. Это позволяет признать таким объектом, например, незавершенное строение. Но чтобы признать недвижимым незавершенный объект, на месте строительства должны хотя бы закончить фундамент. Если речь идет об участке земли, на которое положили асфальтовое покрытие, нет признаков для отнесения такого объекта к недвижимым. Он не отвечает признакам сооружения. ВС РФ сослался на п. 1 ст. 133 ГК РФ о неделимых вещах.

В более поздней судебной практике ВС РФ схожую правовую позицию. Так, в споре о праве на землю, которую покупатель приобрел как владелец леса, ВС РФ признал сделку о покупке ничтожной. Объект не отвечал признакам недвижимой вещи. На момент рассмотрения спора лес перестали признавать самостоятельным объектом недвижимости (определение ВС РФ от 02.06.16 № 306-ЭС15-20155 по делу № А12-43767/2014).