Те граждане России, кто не имеет в собственности жилья, но нуждаются с улучшении жилищных условий по социальным показателям, могут рассчитывать на это с учётом существующих нормативов. Эти нормативы устанавливает федеральное законодательство, но они корректируются и законами субъектов Федерации. Поэтому для каждого региона устанавливается своя социальная норма жилой площади на человека.
Нормы жилплощади на 1 человека
В жилищном законодательстве используются три вида норм жилой площади. Норма предоставления жилья по договорам социального найма определяется органами местного самоуправления – муниципалитетами. При этом, кроме норматива в квадратных метрах, установлено условие, по которому предоставление одной комнаты разнополым гражданам, возраст которых превышает 9 лет, запрещено. Естественно, супругов это не касается. Учётная норма необходима для постановки на учёт. Социальная норма используется для расчёта социальных льгот и компенсаций, предоставляемых малоимущим гражданам, а также для расчёта величины коммунальных платежей.
Статья 38 Жилищного кодекса РФ устанавливает общефедеральные нормы жилой площади на одного человека – 12 квадратных метров, при этом минимальный санитарный норматив составляет 6 квадратных метров при высоте потолков 2,2 м. Но понятие жилой площади уже почти не встречается в нормативных актах субъектов Федерации – в них фигурирует такое понятие, как общая площадь жилого помещения, полагающаяся на одного человека.
Самые высокие нормы жилья, предоставляемого по договорам социального найма, установлены для столицы, которая является равноценным субъектом Федерации. Так, одинокие москвичи, получая жилье в рамках программ по улучшению жилищных условий, могут рассчитывать на однокомнатную квартиру общей площадью 33 квадратных метра. Семья, состоящая из двух человек, может получить жилье, общая площадь которого составит 42 квадратных метра. Семьи, состоящие из трёх и более человек, смогут получить квартиру из расчёта 18 квадратных метров на человека. Дополнительные квадратные метры они могут купить у муниципалитета по рыночной стоимости. К сожалению, в большинстве остальных регионов нормативы социальной жилплощади отличаются от столичных в меньшую сторону.
Но чтобы вашу семью поставили в муниципальную очередь нуждающихся в улучшении жилищных условий, на каждого её члена должно приходиться количество квадратных метров, меньшее, чем официально установленная учётная норма. К примеру, в Москве, чтобы встать на учёт, необходимо, чтобы на каждого человека, проживающего в квартире, приходилось менее 10 квадратных метров, а на проживающего в общежитии – менее 15 квадратных метров. Учётная норма жилья для остальных регионов также неодинакова. Так, количество квадратных метров общей площади квартиры, приходящихся на одного человека, необходимое для постановки на учёт для улучшения условий проживания, по России составляет от 9 до 12 квадратных метров на человека.
Жилые помещения предоставляются гражданам в пределах нормы жилой площади, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ, но не менее размера, устанавливаемого в порядке, определяемым Правительством РФ. Согласно ст. 38 ЖК РФ норма жилой площади устанавливается в размере 12 кв. м на одного человека. Норма жилой площади, о которой говорится в ст. 38 ЖК РФ, имеет хотя и не универсальное, но весьма широкое значение. Закрепление этой нормы в законе придает ей характер общего правила. В настоящее время норма жилой площади имеет юридическое значение: при исчислении платы за жилое помещение (ст. 55 ЖК РФ); при реализации права нанимателя на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого (ст. 75); при предоставлении нанимателю жилого помещения, в связи с капитальным ремонтом жилого дома (ст. 82 ЖК РФ); при выселении нанимателя с предоставлением другого жилого помещения. Кроме того, норма жилой площади учитывается при регистрации временных жильцов и поднанимателей, при предоставлении квартир собственникам сносимых жилых домов и в некоторых других случаях. Необходимо отметить, что редакция ст. 38 ЖК РФ не достаточно четкая, поэтому на практике вызывает различные вопросы.
Законом об Основах жилищной политики (ст. 11) введено понятие социальная норма площади жилья. Социальная норма площади жилья — это размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пределах которой осуществляется предоставление компенсаций (субсидий) при оплате жилья и коммунальных услуг (ст. 1 Закона). Социальная норма площади жилья эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливается органами государственной власти субъектов РФ в зависимости от достигнутого уровня жилищной обеспеченности, состава семьи, применяемых типов жилых помещений в домах жилищного фонда социального использования и других факторов.
В принятых субъектами РФ нормативных актах, посвященных социальной норме площади жилья, устанавливается, как правило, размер не жилой (как это сделано ЖК РФ), а полезной, т. е. общей, площади жилого помещения на одного человека. Так, в Москве социальная норма предоставления жилого помещения по договору социального найма составляет 18 кв. м общей площади на одного человека. В зависимости от конструктивных особенностей предоставляемого жилья допускается предоставление жилой площади свыше социальной нормы: на семью из одного человека — до.33 кв. м общей площади; на семью из двух человек — до 42 кв. м общей площади. Согласно п. 4 ст. 12 Закона г. Москвы "Об основах жилищной политики города Москвы" (в ред. от 12 мая 1999 г.) граждане вправе получить жилые помещения по договору социального найма менее 18 кв. м, но не менее 16 кв. м общей площади на каждого члена семьи.
Статья 39 ЖК РФ закрепляет право граждан на дополнительную жилую площадь. Отдельным категориям граждан сверх нормы жилой площади предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. Гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади может быть увеличен до 20 кв. м.
Порядок и условия предоставления дополнительной жилой площади и перечень категорий граждан, имеющих право на ее получение, устанавливаются законодательством.
В настоящее время по вопросу о праве на дополнительную жилую площадь действует большое число законодательных и нормативно-правовых актов, многие из которых приняты еще в 1920 — 1930-е гг. В их числе постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 28 февраля 1930 г. "О праве пользования дополнительной жилой площадью".
Согласно этим актам право на дополнительную жилую площадь имеют лица, страдающие болезнями, содержащимися в особых перечнях; работники государственных учреждений, предприятий, общественных организаций, занимающие ответственные должности, связанные с постоянной работой на дому; военнослужащие в звании полковника или выше; лица, награжденные орденами Славы и Трудовой Славы трех степеней; научные работники, имеющие ученую степень или ученое звание профессора или доцента; творческие работники и некоторые другие категории граждан.
До последнего времени, в связи с известными жилищными трудностями и недостатком жилой площади право на дополнительную жилую площадь на практике обычно понималось как право пользования имеющейся и фактически используемой жилой площадью. Этому способствовало также то, что в нормативных актах не было четко сформулированного положения о праве гражданина на получение дополнительной жилой площади. Теперь ст. 39 ЖК РФ прямо говорит о предоставлении дополнительной жилой площади сверх нормы.
Вероятно, по мере расширения жилищного фонда социального использования будут создаваться и условия для более полной реализации закрепленного в ст. 39 ЖК РФ права на дополнительную жилую площадь.
Ст 38 ЖК РФ с комментариями и изменениями 2018-2019 года.
1. При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
2. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.
Комментарий к статье 38 ЖК РФ:
1. Положения комментируемой статьи устанавливают правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме, и, как следует из части 2 статьи 37 настоящего Кодекса, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Таким образом, на определенное помещение в многоквартирном доме приходится доля в общей собственности домовладения в зависимости от размера этого помещения (как принадлежность к этому помещению). Соответственно, при приобретении помещения в многоквартирном доме автоматически вместе с этим помещением собственнику переходит и доля в праве на общее имущество собственников многоквартирного дома.
Как следует из части 3 статьи 37 настоящего Кодекса, при переходе права собственности на помещение переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество, и эта доля равна доле предшествующего собственника.
2. Условия договора, в котором переход права собственности на помещение не сопровождается переходом доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, ничтожны.
В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, необходимо предусмотреть, что одновременно с правом собственности на соответствующее жилое или нежилое помещение к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.
В соответствии с ГК РФ (ст. 166) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ (ст. ст. 166 — 179), в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение (ст. 181).
В соответствии с общими положениями о последствиях недействительности сделки, установленных ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности — возвратить полученное в натуре (в т.ч. тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость в деньгах (двусторонняя реституция), если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
