Требование неустойки к застройщику

Практика применения положений об уменьшении неустойки при рассмотрении споров с участием застройщиков может кардинально измениться. Причиной тому – позиция, изложенная недавно Верховным судом Российской Федерации (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38). Теперь при снижении заявленного размера неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса суд будет обязан указать в решении мотивы, по которым он полагает, что уменьшение неустойки является допустимым.

Однако прежде чем углубиться в данное дело, следует вкратце описать текущую ситуацию в области долевого строительства и сложившуюся практику взыскания с застройщиков неустойки за нарушение сроков сдачи объекта.

Неустойка как способ защиты интересов дольщика при срыве сроков сдачи многоквартирного дома

В настоящее время увеличивается количество случаев срыва застройщиками сроков сдачи многоквартирных домов. Участники долевого строительства (дольщики) являются одной из самых незащищенных категорий в сфере строительства и недвижимости. На покупку строящегося жилья большинство дольщиков тратят заемные средства, так как не располагают всей необходимой денежной суммой. Некоторые из таких покупателей не имеют собственного жилья и живут в съемных квартирах, уплачивая арендную плату. Таким образом, для дольщиков важным обстоятельством является сдача жилья в срок без существенных задержек.

На сегодняшний день государство не может обезопасить гражданина от срыва сроков строительства и сдачи объектов недвижимости, гарантировать надлежащее исполнение застройщиком договора об участии в долевом строительстве (ДДУ).

При этом нельзя не отметить, что законодатель периодически пытается улучшить действующее законодательство, регулирующее строительство жилья. В качестве позитивного примера изменения правил строительства и продажи жилья можно выделить установление схемы привлечения денежных средств дольщиков через эскроу-счет. Это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома и передаются застройщику только после того, как тот исполнит свои обязательства перед дольщиком.

Однако наиболее действенным способом защиты и компенсации потерь покупателя строящегося жилья является взыскание неустойки с застройщика в связи с нарушением сроков сдачи объекта долевого строительства. Размер такой неустойки рассчитывается исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом для дольщика-гражданина неустойка рассчитывается в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ). Данной нормой законодатель позволил дольщику компенсировать свои потери при срыве сроков передачи объекта строительства.

Однако на практике обманутому дольщику не стоит рассчитывать на получение всей суммы установленной законом неустойки.

Особенности уменьшения неустойки судом

При рассмотрении дел по взысканию неустойки с застройщика суды, как правило, снижают неустойку, ссылаясь на то, что ее размер явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства (ст. 333 ГК РФ). Причем если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии соответствующего заявления со стороны должника. Это касается и споров с застройщиком (п. 9 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 19 июля 2017 г). При этом застройщик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Кроме того, уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что кредитор может получить необоснованную выгоду.

Таким образом, суд может снизить заявленную дольщиком неустойку только:

• в исключительных случаях;
• по заявлению должника (застройщика, ответчика);
• если будет доказана явная несоразмерность суммы неустойки последствиям нарушения обязательства;
• при установлении того факта, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом суд должен учесть конкретные обстоятельства дела, в том числе соотношение сумм неустойки и основного долга, длительность неисполнения обязательства, соотношение процентной ставки с размерами ставки рефинансирования, недобросовестность со стороны кредитора, имущественное положение должника (Определение ВС РФ от 16 февраля 2016 г. № 80-КГ15-29).

Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 марта 2016 г. № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств", далее – Постановление Пленума ВС РФ № 7).

При этом самостоятельными основаниями для снижения неустойки не могут быть доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства в связи с тяжелым финансовым положением, наличием задолженности перед другими кредиторами, наложением ареста на денежные средства или иное имущество и даже в связи с добровольным погашением долга на день рассмотрения спора и др.

Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют для него подобные нарушения. Например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам, валютных курсов и т. д.). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период (п. 74-75 Постановления Пленума ВС РФ № 7).

С учетом этого суды должны исследовать вопрос исключительности рассматриваемого случая и допустимости уменьшения размера неустойки в зависимости от степени выполнения застройщиком своих обязательств, имущественного положения истца и других обстоятельств (п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 г.).

Судебная практика по уменьшению взыскиваемой с застройщика неустойки

Казалось бы, с учетом вышеизложенного уже давно должна была сложиться судебная практика, которая встает на сторону дольщика и не позволяет необоснованно "резать" заявленную неустойку.

Однако в районных судах, которых поддерживают вышестоящие суды, в том числе и в Московском регионе, сложилась кардинально противоположная практика. Истец может сделать подробный расчет неустойки, представить суду письменные доказательства обоснованности ее размера, грамотно изложить свою позицию в суде, но судьи все равно уменьшают неустойку без описания мотивов такого снижения.

В качестве примера можно привести один из споров, рассмотренных Московским городским судом – суд снизил размер неустойки, указав лишь, что это должно способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику за нарушение им срока передачи объекта долевого строительства (апелляционное определение Московским городским судом от 26 мая 2017 по делу № 33-18972/2017). В другом деле апелляция согласилась со снижением заявленной истцом суммы неустойки, отметив, что степень несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией и только суд вправе дать оценку указанному критерию исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела (апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2017 г. по делу № 33-27903/2017).

Также в качестве примера можно рассмотреть спор, разрешая который, суд апелляционной инстанции посчитал правильным снижение неустойки почти в 10 раз. В судебном акте указано, что право суда уменьшить размер неустойки в случае просрочки исполнения обязательства не может рассматриваться как снижение степени защиты конституционных прав граждан (определение Самарского областного суда от 7 сентября 2017 г. по делу № 33-10748/2017).

Как видно, текущая судебная практика направлена против интересов дольщиков.

В рассматриваемом деле истцом-дольщиком была заявлена неустойка в размере 846 690, 45 руб. за период просрочки передачи ключей с 11 февраля 2016 года по 25 июля 2017 года.

Суд первой инстанции посчитал заявленную сумму завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства и даже без соответствующего мотивированного заявления со стороны ответчика снизил неустойку за просрочку исполнения обязательств по ДДУ до 80 тыс. руб., то есть более чем в 10 раз (решение Промышленного районного суда от 27 сентября 2017 г. по делу № 2-4979/2017).

При этом никакого обоснования и расчета суммы суд в своем решении не указал.

Коллегия судей апелляционной инстанции посчитала такое решение законным и обоснованным (апелляционное определение Самарского областного суда от 18 декабря 2017 г. по делу № 33-15592/2017).

С таким решением не согласился ВС РФ, отменив апелляционное определение и направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции (определение ВС РФ от 4 сентября 2018 г. № 46-КГ18-38).

При этом Суд подчеркнул, что уменьшение неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ при рассмотрении споров с застройщиком возможно в исключительных случаях и лишь по заявлению ответчика. Более того, в решении следует обязательно указать мотивы, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

***

Позиция, изложенная в этом определении ВС РФ, может оказать положительное влияние на дальнейшую судебную практику в отношении обманутых дольщиков, так как она акцентировала внимание на указание мотивов именно судом.

Кроме того, пересмотренный апелляционной инстанцией судебный акт, мотивировочная часть которого в настоящее время еще не изготовлена, также окажет значительное влияние на позиции судов при разрешении данного вопроса, так как именно он выразит отношение судей к данным изменениям.

По моему мнению, после вынесения данного определения ВС РФ судебная практика может пойти по трем разным путям.

Положительный. Суды примут во внимание данное требование ВС РФ и в дальнейшем при снижении неустойки будут составлять мотивированное обоснование. В результате количество решений о снижении снизится.

Нейтральный. Суды сформируют универсальные мотивы снижения неустойки, которые можно будет указывать практически в любом деле, что не повлияет на сложившуюся судебную практику.

Отрицательный. Довод Суда о мотивах снижения неустойки останется без внимания нижестоящих судов, решения будут выноситься без учета позиции ВС РФ, что можно будет считать показателем несогласованности институтов судебной власти.

В случаях, когда застройщик пропускает сроки передачи объекта недвижимости участнику долевого строительства, участник долевого строительства имеет возможность предъявить требование о взыскании с застройщика неустойки за весь период просрочки передачи объекта. Если участником долевого строительства является физическое лицо, к взысканию возможно дополнительное заявление еще и штрафа за отсутствие удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке, а также компенсации морального вреда.

Ниже рассмотрим основные аспекты, которые следует учитывать при прогнозировании обоснованности и перспектив развития инициирования дела в суде о защите прав участника долевого строительства.

1. Срок передачи объекта долевого строительства

Пунктом 1 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" определено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Поэтому основным, на что следует обращать внимание участнику долевого строительства при подготовке требований о выплате неустойки, является определение в договоре срока передачи объекта.

Нередко застройщики в договоре срок определяют довольно размыто, с отсылками на возможность переноса сроков сдачи, в том числе, при задержках с получением разрешений и согласований со стороны компетентных государственных органов и организаций. При наличии подобного в тексте договора доказывание того, что застройщик допустил пропуск срока передачи объекта, существенно усложняется, и следует быть готовыми к тому, что застройщик сможет защищать свою позицию, ссылаясь на обстоятельства, от него не зависящие, предоставляя акты соответствующих органов. Существенным плюсом при этом является наличие в тексте договора фраз «но не позднее» определенной даты. В последнем случае даже несмотря на наличие задержек с получением согласований и разрешений, застройщик обязан передать объект участнику долевого строительства именно до указанной даты.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Застройщики, сталкивающиеся с неизбежностью пропуска ими сроков завершения строительства, нередко направляют участникам договоров долевого участия в строительстве (далее – ДДУ) письмо-уведомление о переносе сроков строительства и предлагают подписать соглашение к ДДУ с новым сроком. Поэтому для обоснованности предъявления в будущем требований о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ важно, чтобы дополнительных соглашений о переносе сроков сдачи объекта между сторонами ДДУ не заключалось.

Помимо этого, особое внимание необходимо уделять формулировкам пунктов акта приема-передачи объекта долевого строительства, так как по недосмотру или недопониманию участника ДДУ в акт могут быть включены пункты об отсутствии у участника ДДУ претензий по срокам передачи объекта, что, в свою очередь, ставит под сомнение обоснованность предъявления участником ДДУ в будущем требований о выплате ему застройщиком неустойки за просрочку передачи объекта ДДУ.

2. Вина застройщика в нарушении сроков передачи объекта

Нарушение срока передачи объекта долевого строительства чаще всего связано с пропуском плановых сроков завершения строительства и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, которые, в свою очередь, могут происходить по причине недобросовестного поведения субподрядчиков или задержек компетентных органов с выдачей необходимых согласований и разрешений. То есть застройщик может ссылаться на отсутствие вины в пропуске сроков передачи объекта участнику ДДУ. Однако, судебная практика признает, что наличие вины застройщика в нарушении срока передачи квартиры не является определяющим фактором для наложения ответственности за нарушение установленных договором сроков исполнения обязательств перед потребителем. Так, Определением Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 08.04.2015 г. по делу № 33-1807/2015 установлено: «судебная коллегия не может признать правильным вывод городского суда о том, что поскольку нарушение срока передачи квартиры произошло не по вине ответчика, он в соответствии с положениями п. 1 ст. 401 ГК РФ должен быть освобожден от ответственности».

3. Размер неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства

Согласно ст. 330 ГК РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

С 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к значению ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату. Размер ключевой ставки является общедоступной информацией, доступ к которой можно получить, в том числе, в сети «Интернет».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", применение статьи 333 ГК РФ по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Согласно п. 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 г., суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.

Поэтому при подготовке исковых требований о взыскании неустойки участнику ДДУ советуем заранее указывать об отсутствии исключительных обстоятельств, по которым ответчик допустил просрочку установленного договором срока передачи объекта долевого участия в строительстве, а также о том, что определенный ко взысканию размер неустойки является соразмерным и обоснованным, произведенным в соответствии с требованиями закона, а оснований для снижения размера заявленной ко взысканию суммы неустойки не усматривается.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. В ч. 1 ст. 333 ГК РФ речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

4. Штраф за отсутствие удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке

В соответствии с пунктом 6 статьи 13 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Для того, чтобы иметь возможность воспользоваться указанной нормой права и потребовать взыскания с застройщика штрафа, необходимо заранее, либо в срок, определенный ДДУ, либо не позднее, чем за месяц до предъявления иска в суд, обратиться к застройщику с претензией с требованием выплатить неустойку за просрочку передачи объекта по договору долевого участия в строительстве, указав, что в случае неудовлетворения требований потребителя в добровольном порядке участник ДДУ намерен воспользоваться правом о взыскании штрафа.

5. Претензионный порядок урегулирования спора

Затронув тему досудебного претензионного порядка, следует упомянуть, что по общему правилу действующего гражданского законодательства Российской Федерации срок рассмотрения претензий составляет 30 (тридцать) календарных дней, если ДДУ не определен иной срок.

Участнику ДДУ надлежит обращаться с претензией к застройщику официально, то есть направляя письмо с описью вложений и уведомлением о вручении по юридическому адресу застройщика, либо лично передав представителю застройщика при условии проставления отметки о дате получения застройщиком претензии, ФИО, должности и подписи лица, принявшего претензию от имени застройщика.

В случае наличия информации о фактическом месте нахождения застройщика направление претензии можно продублировать и по фактическому адресу. Указанное поведение для суда будет являться признаком добросовестности участника ДДУ.

6. Возмещение морального вреда

Статьей 12 ГПК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенных гражданских прав путем компенсации морального вреда. В соответствии с п. 3 ст. 1099 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда. Нарушение прав потребителя в силу ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» влечет обязанность ответчика компенсировать истцу моральный вред.

Как установлено п. 2 ст. 1101 ГК РФ, критериями определения размера компенсации морального вреда являются характер причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степень вины причинителя вреда. Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.

При определении размера компенсации морального вреда, подлежащего взысканию в пользу истца, суд, руководствуясь положениями статей 151, 1101 Гражданского кодекса РФ, статьей 15 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", исходит из принципа разумности и справедливости, конкретных обстоятельств дела, характера возникшего спора.

Как правило, по указанной категории дел размер возможной к получению компенсации морального вреда крайне невелик, однако потребитель не лишен возможности к ее заявлению и обоснованию понесенного им морального вреда.

7. Подлежащая уплате за рассмотрение иска государственная пошлина

В соответствии со статьей 13 ФЗ РФ "О защите прав потребителей" штраф, подлежащий взысканию за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, является мерой правовой ответственности, установленной законом в отношении изготовителя (исполнителя, продавца), поэтому не является денежным требованием, соответственно не должен включаться в суммы, которые определяют цену иска.

Размер компенсации морального вреда, о взыскании которого заявлено, как требование неимущественного характера в силу положений ст. 151 ГК РФ и ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", а также требование потребителя о взыскании штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, не подлежат включению в цену иска. В данном случае требование о взыскании компенсации морального вреда и штрафа производны от основного имущественного требования.

Ст. 333.36 Налогового кодекса РФ устанавливает льготы по оплате государственной пошлины при обращении в суды общей юрисдикции. По смыслу ч. 2 указанной статьи от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, освобождаются истцы — по искам, связанным с нарушением прав потребителей. Однако, такая льгота действует с учетом правил, установленных п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ: при подаче в суды общей юрисдикции исковых заявлений имущественного характера плательщики, указанные в п. 2 ст. 333.36. Кодекса, освобождаются от уплаты государственной пошлины в случае, если цена иска не превышает 1 000 000 рублей. Если цена иска превышает 1 000 000 рублей, указанные плательщики уплачивают государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп.1 п. 1. ст. 333.19 Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей.

Как установлено пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера при цене иска свыше 1 000 000, 00 рублей государственная пошлина уплачивается с следующем размере: 13 200 рублей плюс 0, 5 % суммы, превышающей 1 000 000, 00 руб.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера государственная пошлина уплачивается физическими лицами в размере 300, 00 (Триста) рублей 00 коп.

Таким образом, общий размер подлежащей уплате государственной пошлины = пошлина за требования имущественного характера, рассчитанная за превышение 1 млн. цены иска + 300 руб. за требования неимущественного характера (например, в случае дополнительного заявления требования о компенсации морального вреда).

8. Территориальная подсудность предъявления искового заявления

По смыслу ч. 9 ст. 4. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

В силу ст. 29 Гражданского процессуального кодекса РФ иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. При этом выбор между несколькими судами, которым согласно настоящей статье подсудно дело, принадлежит истцу.

Согласно ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Указанной статьей установлено что не может быть изменена соглашением сторон лишь подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 настоящего Кодекса.

Таким образом, по смыслу приведенных норм Гражданского процессуального кодекса РФ, подсудность по выбору истца, установленная ст. 29 Кодекса (в т.ч. подсудность споров о защите прав потребителей) может быть изменена по соглашению сторон, которое может содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Поэтому если между сторонами ДДУ подсудности по соглашению сторон не определено, то потребитель вправе воспользоваться правом на предъявление иска о взыскании неустойки к застройщику в суд по месту заключения договора долевого участия в строительстве. Указанное может иметь особое значение, когда застройщик, получая претензии о передаче сроков объектов долевого строительства и понимая плачевность состояния, производит перерегистрацию своего места нахождения в регионы удаленные или имеющими не особо положительную репутацию.

Следует учитывать, что правила о судебной защите прав потребителей и альтернативной подсудности исков потребителя содержится не только в Гражданско-процессуальном кодексе РФ, но и в Законе РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей", п. 1 ст. 17 которого содержит норму о том, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту нахождения организации, либо по месту жительства или пребывания истца, либо по месту заключения или исполнения договора.

Образец претензии застройщику о выплате неустойки был разработан юристами компании Бархатов и Партнеры специально для сайта.

Все адреса и паспортные данные людей являются вымышленными.

ООО «Экотаун»

Пучкову Андрею Викторовичу

Адрес почтовый: 127299, г. Москва, ул. Б. Академическая, д.5

Адрес места нахождения: 141400, Московская область,

г. Химки, квартал Международный, ул. Покровская, д. 42

От Ивановой Юлии Александровны,

зарегистрированной по адресу:

г. Химки, ул.Строителей д.5, кв. 201,

Досудебная претензия застройщику

по договору о долевом строительстве жилья

Уважаемый Андрей Викторович!

Между мной, Ивановой Юлией Александровной, (далее — Участник) и ООО «Экотаун» (далее – Застройщик) заключен Договор № 25 участия в долевом строительстве от «12» ноября 2016 г., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (регистрационный округ № 50), запись регистрации № 50-50-42/117/2016-091 (далее – Договор). Договор заключен согласно Закона №214-ФЗ.

Объектом долевого строительства по Договору является Квартира № 46 (строительный номер по проекту), расположенная в Многоквартирном жилом доме № 01 корпус 5 по строительному адресу: Московская область, городской округ Химки, микрорайон Клязьма-Старбеево, вблизи квартала Клязьма (далее – Квартира).

Согласно п. 2.3., вышеуказанного Договора, срок передачи Застройщиком Квартиры Участнику до 31 декабря 2017 года.

Согласно п. 2.4., вышеуказанного договора, Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования на передачу Квартиры от Застройщика Участнику.

В соответствии со ст. 6 ФЗ-214 Застройщик обязан был сообщить о переносе сроков передачи квартиры за два месяца до срока, указанного в Договоре, однако этого сделано не было.

Со своей стороны, заявляю, что все условия по настоящему Договору исполнила полностью и надлежащим образом. Оплатила по условиям Договора стоимость квартиры в размере 3000000 (Три миллиона) рублей 00 копеек, что подтверждается платежным поручением № 154 от 18.11.2016 г. (копия в приложении);

Застройщиком грубо нарушены условия договора, а именно нарушен срок передачи мне объекта долевого строительства, а это существенное нарушение условий договорных обязательств.

В соответствии со ст. 10 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. В соответствии со ст. 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 №2300-1 моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда.

Компенсацию морального вреда, причиненного в результате ненадлежащего исполнения обязательств Застройщика, оцениваю в 90000.00 (девяносто тысяч) рублей.

Просрочка исполнения обязательств по договору на 31.03.2018 г. составила 90 (Девяносто) календарных дней. Сумма неустойки составляет 148500 (Сто сорок восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек,

3000000*0,055%*90 = 148500 рублей

N — сумма неустойки,

А — сумма договора долевого участия (именно ДДУ, а не договор уступки),

0.055% — 1/150 ставки рефинансирования (для участников — физических лиц),

В — количество дней просрочки

На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством,

Предлагаю Вам в добровольном порядке в течение 10 календарных дней с даты получения настоящего письма погасить возникшую неустойку в сумме 148500 (сто сорок восемь тысяч пятьсот) рублей 00 копеек. Сумму неустойки просьба перечислить на расчетный счет Участника по Договору Ивановой Юлии Александровне по следующим реквизитам:

Получатель (ФИО): Иванова Юлия Александровна

Номер счета: 40817810640440065478

Банк получателя: ОАО «Сбербанк России»,

Корр. счет: 301018104000000000225,

ИНН: 7707083893, КПП: 775001001.

Настоятельно рекомендуем принять участие в мирном урегулировании данного вопроса, что позволит обеим сторонам сэкономить время и деньги.

В случае неисполнения Ваших обязательств в выше обозначенный срок, при отсутствии конструктивных предложений с Вашей стороны по урегулированию ситуации, буду вынуждена обратиться в суд города Химки о взыскании в мою пользу законной неустойки в связи с нарушением сроков передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, возмещения в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки, 50% штрафа за неисполнение требования Потребителя в добровольном порядке в соответствии с Законом о защите прав потребителя, а также расходов за оказание юридических услуг.

С уважением __________________/ Иванова Ю. А.