Содержание
Многие владельцы квартир, желая сдать свою недвижимость, очень часто изначально пытаются это сделать самостоятельно, минуя агентство недвижимости. Почему так происходит? На это у владельцев квартир есть много доводов, назовем некоторые из них: многие думают, что у агентов не подходящие клиенты и им приведут того, кого они не захотят заселить, будет нарушена их конфиденциальность, приходить толпы людей, будет сообщено в налоговые о органы о том, что они сдают квартиру, боятся подписывать договор между ними и их жильцами, думают, что им самим тоже надо платить за услуги риэлтора, а главное, считают, что зачем людям платить посредникам, когда вот он я, владелец, позвони мне, наниматель, сам на мое объявление и приходи.
Давайте разберемся во всем по порядку. Профессиональный специалист по недвижимости никогда не приведет Вам тот контингент, который Вы не рассматриваете, он поинтересуется заранее, кого Вы берете и будет приводить Вам только клиентов, подходящих под Ваши требования, ему не интересно понапрасну терять и Ваше и свое время, а когда потенциальному нанимателю понравится Ваша квартира, то принимаете решение Вы и только Вы, брать ли Вам этого человека себе в жильцы. Всех потенциальных нанимателей профессионал никогда не приведет единовременно, он распределит их по времени, чтобы они друг с другом не пересекались. Что касается того, что наймодатель, сдающий свою квартиру, должен платить налоги, это его личная обязанность, агентство недвижимости не распространяет сведения о владельцах квартир третьим лицам. Наличие или отсутствие договора также не влияет на факт того, что человек получающий прибыль, должен платить налоги. Договор аренды необходим исключительно для защиты интересов и собственности владельца от любых действий нанимателя, устная договоренность – это плохой аргумент, письменная – неоспоримый. С другой стороны, не желая заключать со своим потенциальным нанимателем договор, Вам будет очень трудно найти себе людей, которые согласятся снять Вашу квартиру, они будут видеть в этом злой умысел с Вашей стороны и им проще себе снять другую квартиру, где таких проблем нет, дабы сегодня ассортимент квартир в аренду огромен.
Для владельцев квартир услуги профессионального риэлтора бесплатны – их единоразово оплачивает наниматель.
Разместив на популярном сайте объявлений информацию о том, что Вы сдаете квартиру, Вы столкнетесь с тем, что Вам будут звонить исключительно агенты, причем некоторые из них, могут сказать, что они снимают квартиру якобы для себя, а потом приведут Вам жильцов, поставив перед фактом, когда Вы откроете им дверь — не очень приятная ситуация. Профессиональный специалист никогда так не поступит. Еще очень часто владельцы сталкиваются с информационными агентствами недвижимости, их сотрудник тоже обязательно скажет, что снимает квартиру для себя, расспросит Вас обо всем, пообещает подъехать, а вот после — продаст информацию о Вас уже в настоящие агентства недвижимости, и владелец удивляется, откуда ему звонят десятки агентов, а вот человек, который ищет квартиру для себя пропал и не приехал.
Так почему же так происходит?
Во-первых, большинство добропорядочных нанимателей, которые не имеют проблем с финансами изначально либо обращаются в агентства за помощью в поиске жилья, либо сами смотрят риэлторские базы квартир, т.е. предложения исключительно от агентств, т.к. в них все систематизировано, удобный поиск, а главное — это безопасно, шанс нарваться на объявления мошенников близок к нулю. Не надо забывать — любой человек, который планирует себе снять квартиру, боится потерять деньги и остаться без жилья.
Во-вторых, те наниматели, кто пытается найти себе квартиру, используя популярные сайты частных объявлений, вряд ли смогут найти объявление от того самого владельца, за те самые деньги, в том самом месте, где он хочет арендовать квартиру. На эти сайты ежеминутно ставятся сотни объявлений, причем более половины из них от частных маклеров. Плюс мошенники не дремлют, а также неадекватный контингент, для которого ставить на сайты объявления является развлечением, соответственно человек просто «тонет» в потоке информации, ведь если у человека есть деньги снимать квартиру, значит он должен ходить на работу, у него нет возможности круглосуточно мониторить сайты объявлений в поиске заветного подходящего ему варианта. Поэтому в итоге он обращается к риэлторским базам или в агентство. А сами агентства имеют договоренности с сайтами объявлений и для них поток информации фильтруется посредством специализированных программ, недоступных обывателям, именно поэтому владельцам, поставившим объявления на такие сайты, звонят только агенты.
Что касается части нанимателей, которые готовы тратить дни и недели напролет в поиске владельца квартиры напрямую, они зачастую оказываются неплатежеспособными. Сегодня агентства недвижимости не берут больших комиссионных, в среднем комиссия варьируется в диапазоне от 25% до 50%, людям без финансовых трудностей, такая комиссия не является проблемной. Поэтому часто на практике наниматель, пришедший без агента, через месяц может подкинуть «сюрприз» в виде просьбы об отсрочке платежа или понижении цены и владелец остается с этими проблемами наедине. Профессиональное агентство недвижимости всегда заинтересовано качественно помочь владельцам квартир, а именно — подобрать надежного жильца и в случае форс-мажора в виде конфликтных ситуаций помочь в решении проблем, ведь хороший риэлтор желает, чтобы владелец в будущем обратился снова именно к нему и мог порекомендовать его другим владельцам.
Поэтому, чтобы обезопасить себя, сберечь нервы и время, найти себе лучшего нанимателя, необходимо сотрудничество с агентством недвижимости.
Одно агентство или несколько?
Очень часто владельцы квартир обращаются сразу в несколько агентств недвижимости, дабы считают, что это ускорит процесс и увеличит выбор нанимателей или, выставив объявление на популярном сайте частных объявлений, всем агентам которые им позвонят, говорят: «будут клиенты — звоните и приводите».
Но в итоге будет ровно противоположный результат.
Все агентства недвижимости имеют единые базы данных, поэтому если есть на сегодня пять потенциальных клиентов на Вашу квартиру и Вы договорились с пятью агентами, то каждый из них сможет привести по одному клиенту, а если бы работал один профессиональный риэлтор, то он смог бы один собрать всех пятерых, выбрать из них, допустим, троих, лучше всего подходящих под Ваши запросы, распределить их по времени и привести их Вам.
К тому же когда несколько агентов работают с одной квартирой, им приходится устраивать демпинг, т.е. начать предлагать ее дешевле заявленной Вами стоимости, чтобы переманить как можно больше клиентов к себе. Выглядит это так: например Вы сдаете квартиру за 35000 руб., т.к. у разных агентов в одних и тех же базах будут стоять подряд одинаковые предложения, один начнет ее рекламировать за 33000 руб., следующий за 32000 руб. (кто выставит за наименьшую стоимость, тому первому и позвонят наниматели, желающие, естественно снять как можно дешевле). После этого агент Вам приведет клиента и на показе выяснится, что цена заявленная агентом ниже Вашей, а у Вас не было никаких договоренностей с агентом, в том числе и про торг. Неприятная ситуация, клиент с агентом уходят, потом придет такой же следующий агент с клиентом и так будет продолжаться до бесконечности, пока Вы не согласитесь скинуть цену, а те агенты, которые будут честно искать Вам клиента по заявленной Вами стоимости, никогда никого не приведут, т.к. они не будут конкурентоспособны, процесс превращается в хаос, на который Вы никак не сможете повлиять. Вы будете просто много раз ездить показывать квартиру впустую. Итог: Вы будете сдавать квартиру дольше и дешевле.
Только работая с одним агентством недвижимости, Вы сдадите квартиру по максимальной цене и в более короткие сроки. Именно тогда, когда профессиональный риэлтор работает один, он сможет помочь качественно и подобрать наилучшего для Вас жильца.
Стоимость квартир в аренду (ситуация 2015 года).
Очень часто владельцы квартир назначают необоснованно завышенную цену за свое жилье. Доводов, как правило, четыре: слышал, что кто-то сдал квартиру еще дороже, все подорожало, а значит и моя квартира тоже, я позвонил в агентство и поинтересовался сколько стоит моя квартира, а главный аргумент – кому надо, тот снимет.
Владелец квартиры является участником рынка, на котором, к сожалению, предложение превышает спрос, соответственно, необходимо четко соблюдать правило цена-качество, иначе потенциальный наниматель просто уйдет в соседний дом или подъезд, ведь выбор у него огромен и он всегда сможет найти более выгодное предложение. Экономический кризис приводит к тому, что наниматели становятся менее платежеспособны, плюс многие из них и вовсе теряют работу и уезжают, тем самым только увеличивая предложение на рынке квартир. А владельцев квартир, которые хотят сдать свое жилье, становится только больше, многие из них в условиях тяжелой финансовой ситуации начинают съезжаться с родственниками и сдавать жилье, чего раньше они бы не сделали, плюс очень много людей вложили деньги в недвижимость в конце 2014 года, чтобы не хранить их в банке, или чтобы не терять на инфляции, после чего эти квартиры тоже появляются на рынке аренды. Соответственно, конкуренция растет и цены на аренду не повышаются, более того, есть примеры, когда владельцы квартир повышали стоимость аренды для уже живущих у них жильцов, в результате чего они съезжали, а владельцы потом не могли найти новых даже на цену, по которой они сдавали раньше, прежде чем хотели поднять ее.
Очень часто владельцы квартир, заведомо завысив цену, в итоге теряют в своей прибыли, ведь простой квартиры денег не принесет. Иногда такие ситуации доходят до абсурда, когда потенциальный наниматель просит об обоснованном торге на тысячу-две рублей, владелец отказывает, и после месяц ждет следующего клиента, искренне не понимая, что в итоге, даже если он и найдет жильца по свой цене, то за год он уже все равно получит денег меньше.
Иногда владельцы квартир звонят в агентство, чтобы узнать сколько стоит их квартира, наткнувшись на нерадивого агента, владельцу могут назвать заведомо заниженную цену, дабы быстрее сдать его квартиру и получить ежеминутную прибыль, этому агенту второй раз сотрудничать с этим владельцем неинтересно. А бывает все в точности до наоборот — если владелец звонит в несколько агентств, звонки могут превратиться в аукцион, когда владелец квартиры говорит: «В том агентстве мне пообещали столько то, а в Вашем почем смогут сдать?» В большинстве случаев Вам назовут заведомо завышенную цену, дабы заполучить Вас как клиента, после чего обещать неделями, что вот-вот приведем жильца и в итоге попросить скинуть цену, обосновывая это изменением цен на рынке, а итог для владельца – это потеря денег из-за простоя квартиры.
Специалисты агентства недвижимости «На Семи Холмах» ежедневно всеобъемлюще проводят мониторинг на рынке недвижимости, мы своим клиентам всегда называем реальную и максимальную стоимость их квартир, дабы они смогли сдать свою квартиру быстро и выгодно. Мы ценим своих клиентов и бережем свою репутацию.
Аренда недвижимости сегодня — это большой рынок, где сталкиваются интересы продавцов (арендодателей) и покупателей (нанимателей). Желающих и сдать, и снять недвижимость одинаково много, вот только найти им друг друга, чтобы составить удачную «пару», не всегда удается. При сдаче квартиры (офиса) в аренду поиски нанимателя можно поручить или доверить риэлторам. Это существенно экономит время арендатора и освобождает его от многих утомительных занятий:
- ежедневных просмотров объявлений;
- обязанности после работы, вместо отдыха, отвечать на телефонные звонки или устраивать «смотрины».
Такую ношу вполне могут взять на себя риэлторы — в этом их суть работы. Для этого достаточно созвониться с ними, узнать о всех условиях и заключить договор об оказании посреднических услуг. Какие услуги риэлтора можно найти сегодня на рынке аренды недвижимости?
Типы договоров на услуги риэлтора при аренде жилья
Любая риэлторская кампания предоставляет возможность заключения двух видов договора:
Типовой договор об оказании посреднических услуг
Типовые договоры заключают в основном для стандартных недорогих однокомнатных и двухкомнатных квартир эконом-класса. Например, для Москвы — это такие квартиры:
- однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах, соответствующей стоимостью до 35 000 — 45 000 руб (стоимость — это ежемесячная арендная плата);
- однокомнатные и двухкомнатные в центре до 40 000 — 50 000 руб.
Состав услуг по типовому договору будет следующим:
- прием заявления от собственника;
- подбор потенциального клиента (нанимателя) через клиентскую базу;
- показ квартиры будущему нанимателю в присутствии хозяина;
- заключение договора найма.
Эксклюзивный договор на услуги риэлтора
Такой договор заключается для квартир бизнес-класса:
- однокомнатные и двухкомнатные в спальных районах от 35 000 — 45 000 руб.;
- однокомнатные и двухкомнатные в центре от 40 000 — 50 000 руб.
Состав услуг такой же, как и в типовом пакете, однако есть различия в подборе клиентов и в степени ответственности риэлторов перед собственником недвижимости.
Отличия эксклюзивного договора от типового:
- При эксклюзивном оказании услуг наниматель подбирается, исходя из требований собственника.
- Если наниматель, найденный в клиентской базе, не удовлетворит запросы собственника, то агентство рекламирует квартиру и подыскивает клиентов под нее.
- Риэлтор несет ответственность, если наниматель нарушит договор, выселившись раньше указанного в нем срока: агентство подыскивает нового нанимателя.
Чтобы наглядно понять преимущества «эксклюзивного» подбора нанимателя, заглянем в передачу «Давай поженимся»:
При заключении типового договора собственник недвижимости — как одна и трех «невест на выданье» (только на бирже недвижимости таких «невест» гораздо больше). Потенциальный жених всего один и право выбора — у него, а ваши шансы — один к трем.
При заключении же эксклюзивного посреднического договора свахи Гузеева и Сябитова (риэлторы) торжественно вводят вас в зал ожидания невест на выданье (клиентскую базу данных).
Теперь вы в роли «жениха» и сами выбираете «невесту» (нанимателя).
Ваши шансы стопроцентные, если только не получится так, что вас не устроит ни один вариант.
Помогают ли риэлторы-посредники?
Явные преимущества поиска нанимателя через посредника:
- вам не нужно в сотый раз объяснять потенциальным клиентам где живете, как доехать, сколько балконов, какая ванная ;
- не нужно дрожать от страха, ожидая, кто на этот раз придет смотреть квартиру;
- нет нужды засвечиваться в базе данных и принимать звонки еще несколько лет после сдачи квартиры.
Кроме освобождения от поисков и помощи в демонстрации своей квартиры, посредники часто избавляют ленивых собственников от мук самостоятельного заключения договора на аренду (найм) и поисков стандартных форм для заполнения.
Но это весьма относительное преимущество: рассчитывать на подсказки риэлторов при составлении самого арендного договора не стоит, и лучше самостоятельно изучить этот вопрос или проконсультироваться с независимыми юристами.
Любой риэлтор (кроме риэлтора с доверительным управлением) заинтересован в одном — скорейшем заключении сделки. Что будет дальше, его мало волнует. Поэтому, спеша поскорее управиться с вами и работать дальше, он может пропустить в договоре какой-то невыгодный для вас пункт или забыть добавить что-то важное. Мало того, особо нетерпеливые риэлторы порой уговаривают своих клиентов быстрее подписывать сырые и непродуманные условия.
Не станьте, благодаря лени и нежеланию включать мозги, легкой жертвой для таких же ленивых или, что еще хуже, нечестных риэлторов.
Сколько стоят посреднические услуги
- Большинство фирм при заключении типового договора на услуги риэлтора не берут плату с собственников.
- При заключении эксклюзивного договора стоимость услуг — 50% от стоимости аренды в месяц.
- Услуги риэлтора при доверительном управлении стоят дороже — в эквиваленте одной месячной арендной платы.
Видео: Риэлтор сдает жилье в аренду
Татьяна Мамонтова — частный риэлтор в Москве
8-903-170-13-84
Аренда квартир, комнат, консультации
1.Комиссия при аренде квартиры может оплачиваться нанимателем (снимающим) жилье. Также вознаграждение может выплачиваться собственником, сдающим квартиру.
2. Порядок оплаты вознаграждения (кто платит риэлтору – собственник или снимающий) определяется, как правило, рынком. Общее правило: чем дороже сдаваемая в найм (аренду) недвижимость, тем, как правило, комиссионное вознаграждения чаще уплачивает собственник недвижимости. Усредненная планка – 60-70 тысяч рублей – стоимость месячной аренды. Ниже этой цифры комиссию агентства недвижимости оплачивает снимающий; выше – платит собственник жилья. Опять же, смотря о каком объекте идет речь — трёшка-четырёшка за 60 на окраине или однушка за ту же ставку и в том же месторасположении.
3. Комиссия агентства за сдачу в наем, уплачиваемая снимающим, может различаться в зависимости от типа сделки: квартира предоставлена компанией напрямую от собственника или же недвижимость найдена и подобрана совместно с другим агентством недвижимости (агентство-партнер). Когда квартира предложена напрямую от собственника, агентство может позволить устанавливать комиссию от стоимости квартиры в размере и 50% (т.е комиссия 50% от одной суммы ежемесячной стоимости аренды). Когда же квартира "идет" через друго го агент а по аренде квартир и комнат в Москве (которое, как правило, закладывает, свое собственное вознаграждение в размере 50%), агентство определяет итоговую комиссию за сдачу в наем квартиры для клиента в размере 80%-100%.
Если вы обратились к агенту по аренде квартир и комнат в Москве с вопросом по подбору варианта, то те обьекты с которым он работает напрямую с собственником будут, как правило, с комиссией в 50 %.
Пояснение: ни у одного агентства недвижимости в Москве нет 1–2–3–4-комнатной квартиры в любом районе Москвы с любого качества ремонтом, мебели, бытовой техники и в различной удаленности от метро. Это нереально – слишком большой город! Поэтому агентства и кооперируются, чтобы иметь возможность оперативно предложить клиенту именно то, что ему необходимо. К сожалению, для самого клиента эта выливается в фактическую оплату комиссии двух агентств.
Не стоит забывать и про следующий момент: чем ликвиднее вариант найма по соотношению "цена -качество", тем, естественно, больше на него спрос и, само собой, выше стоимость оплаты комиссионных
4. Комиссия при аренде, уплачиваемая владельцем квартиры,в различных агентствах Москвы составляет, как правило, 50-80% от стоимости квартиры (т.е. от одной суммы ежемесячной стоимости аренды). Возможны варианты и 30% и даже меньше — всё зависит от арендной ставки, ведь ценник так называемой "элитки" зачастую превышает даже сотни тысяч рублей.
Как было упомянуто выше, оплата услуг агентства владельцем происходит по квартирам "выше среднего" – от 60-70 тыс. рублей. Тем не менее, чтобы ускорить процесс сдачи своей квартиры, владелец может позволить себе рассмотреть возможность выплаты комиссии агентства недвижимости и по более дешевым квартирам (50 тысяч рублей и ниже). Главным преимуществом такой схемы является более оперативная реализация объекта недвижимости. Занимающееся данной квартирой агентство может предлагать такую недвижимость клиентам (или другим агентствам-партнерам) со своей минимальной или даже нулевой комиссией (т.к. получает заработок от владельца), что естественно, выгодным образом отличает такое предложение от других выставленных на рынке квартир.
Пояснение: при цене 35 тыс. рублей каждая неделя простоя квартиры равна 9 тыс. рублей неполученного дохода. При большом количестве квартир, предлагаемых на рынке к аренде (или когда недвижимость не блещет красотой и свежестью ремонта или находится "на овраге"), можно ждать "своего" клиента и две и три недели, а то и больше. Куда проще поставить свою квартиру в намного более выгодное конкурентное преимущество, не поскупившись, и предложив фирме покрытие комиссионного вознаграждения. Также стоит помнить, что когда клиент на такую квартиру найден через другое агентство-партнер, то оно также заинтересовано в сдаче именно вашей квартиры, т.к. может получить свой более высокий процент с клиента. В итоге выигрывают все. Главное – подсчитывать и рассчитывать! и тем более учитывать период, в который квартира "ищет своего клиента"( сезон на рынке жилья, сезонный спад либо кризис, как кризисная осень-2014, и кризисная осень-2015 )
5. Оплата услуг риэлтора производится только после предоставления снимающему квартиру документов, удостоверяющих права собственности владельца на данную недвижимость, передачи ключей нанимателю, а также подписания договора найма недвижимости между ее владельцем и нанимателем.
Уважаемые собственники жилья!
При обращении ко мне за услугой по сдаче в найм/аренде квартиры или комнаты Вам гарантирован индивидуальный подход, полная конфиденциальность личных данных и сделки, профессионализм, ответственность и высокое кач ество услуг.
Хотите сдать квартиру или комнату в Москве ?
С помощью моего сайта Вы легко можете отправить заявку на сдачу в аренду жилья в Москве в режиме ONLINE или связаться с о мной по контактному телефону 89031701384 Мамонтова Татьяна Риэлтор аренда квартир и комнат в Москве.
