Является ли договор аренды сделкой

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

Программа, разработана совместно с ЗАО "Сбербанк-АСТ". Слушателям, успешно освоившим программу, выдаются удостоверения установленного образца.

Арендатор (ООО) осуществляет торговую деятельность в качестве одного из основных видов деятельности. Недвижимость арендуется с целью размещения в ней объекта торговли. Договор аренды заключен на 5 лет. Крупной является сделка, связанная с отчуждением или возможностью отчуждения имущества, цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату. Как определить, является ли договор аренды крупной сделкой? Для определения критерия необходимо взять арендную плату за 5 лет или за год?

Действительно, как справедливо отмечено в вопросе, одним из критериев отнесения сделки, совершаемой обществом с ограниченной ответственностью (далее также — ООО, общество), к категории крупной сделки является, в том числе, связь этой сделки с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату (п. 1 ст. 46 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее — Закон N 14-ФЗ)).

Из приведенной нормы напрямую не следует, что договор аренды может быть признан крупной сделкой для арендатора (в отличие от арендодателя, для которого такая возможность вытекает из абзаца третьего п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ). Однако в судебной практике была сформулирована правовая позиция, в соответствии с которой внесение арендатором арендной платы является формой отчуждения принадлежащего ему имущества, а следовательно, договор аренды может быть квалифицирован как совершенная арендатором крупная сделка (постановление Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09). В связи с этим, как указывают суды, договор аренды для арендатора является крупной сделкой, если сумма арендной платы по такому договору в процентном отношении к балансовой стоимости активов арендатора превышает величину, по достижении которой сделка признается крупной (постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 N 13АП-13905/16, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 N 19АП-2059/15). Вывод о том, что размер арендной платы для арендатора определяет возможность квалификации сделки аренды как крупной, косвенно следует и из пп. 1 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 N 28 (далее — Постановление N 28).

Такой подход представляется оправданным как с формальной точки зрения (статьей 128 ГК РФ наличные и безналичные деньги отнесены к имуществу), так и по существу, поскольку установленные Законом N 14-ФЗ ограничения на совершение крупных сделок направлены на то, чтобы не допустить совершения без согласия уполномоченных органов общества сделок, которые могут привести к значительному ухудшению финансового состояния общества, что, как представляется, возможно и в случае возникновения обязанности по оплате владения и пользования имуществом по договору аренды.

Вместе с тем законодательство не регулирует, как в таком случае должно определяться процентное соотношение балансовой стоимости активов арендатора и размера арендной платы, если платежи по договору аренды являются повременными. Иными словами, положения закона не устанавливают, должен ли в этом случае учитываться весь объем арендных платежей за весь период действия договора либо во внимание должен приниматься размер арендной платы за месяц или за иной период времени. В связи с этим правоприменительная практика по данному вопросу не отличается единообразием.

В частности, ряд судов придерживается той точки зрения, согласно которой с балансовой стоимостью активов арендатора должен сопоставляться совокупный объем арендных платежей за весь период действия договора (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.09.2015 N Ф09-6229/15, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2016 N 19АП-2059/15, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2014 N 17АП-6534/14, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 N 18АП-5176/13).

Другие суды полагают, что во внимание должен приниматься размер арендной платы за один месяц или иной период, установленный договором, если платежи вносятся не помесячно, а, например, поквартально (смотрите, например, постановление одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2017 N 11АП-18441/16, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2015 N 10АП-2187/15).

Третьи занимают промежуточную позицию, приходя к выводу о том, что при оценке договора аренды как крупной сделки для арендатора должен учитываться совокупный размер арендной платы за тот период времени, на который составлен баланс, в соответствии с которым определяется размер активов общества (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.04.2017 N Ф05-3676/17).

Мы полагаем, что наиболее обоснованной в данном случае является первая из приведенных точек зрения, предусматривающая оценку сделки как крупной с учетом размера арендных платежей за весь период действия договора аренды. Ведь именно оценка совокупного размера платежей, которые общество обязано будет произвести по заключенному им договору аренды, может создать объективное представление о том, на сколько реально может уменьшиться имущество общества в результате заключения такого договора. А именно возможность реального уменьшения имущества общества свыше определенного законом предела (свыше 25%) и является по смыслу ст. 46 Закона N 14-ФЗ основанием для заключения этой сделки в специальном порядке, требующем одобрения общего собрания участников или совета директоров (наблюдательного совета) этого общества (п. 3 ст. 46 Закона N 14-ФЗ).

О том, что цена договора аренды для целей определения сделки как крупной должна приниматься как совокупность арендных платежей за весь период действия этого договора, косвенно свидетельствуют и те положения п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ, которые распространяют нормы о крупной сделке на сделки, которые лишь потенциально могут привести к отчуждению какого-либо имущества в будущем (например на залог): они показывают, что законодатель при определении критериев крупной сделки охватывал все возможные будущие последствия такой сделки. Соответственно, логично предположить, что при оценке договора аренды должны также оцениваться все возможные будущие последствия его заключения.

Кроме того, анализ судебных постановлений, которые устанавливают, что для целей определения договора аренды как крупной сделки во внимание должен приниматься размер ежемесячного платежа, показывает, что вынесшие их суды основывают свою позицию на содержании уже упоминавшегося выше постановления Президиума ВАС РФ от 20.10.2009 N 8410/09. Однако изучение данного судебного акта свидетельствует о том, что Президиум ВАС РФ при его вынесении оценивал только размер ежемесячного арендного платежа при определении сделки как крупной в связи с тем, что этот ежемесячный платеж сам по себе превышал установленный законом предел, после которого требовалось одобрение сделки, в девять раз. Иными словами, у суда отсутствовала необходимость оценки всей совокупности арендных платежей по указанному договору, поскольку даже с учетом одного из них такая сделка однозначно являлась крупной. Поэтому мы считаем, что данное судебное постановление не может быть истолковано в том смысле, что при определении цены договора аренды для отнесения его к крупным сделкам должна учитываться арендная плата только за один месяц (иной повременной период).

В связи с изложенным, в рассматриваемом случае при оценке договора аренды, указанного в вопросе, как крупной сделки во внимание, на наш взгляд, должен приниматься совокупный размер арендных платежей за весь период действия такого договора, то есть за 5 лет.

Тем не менее, принимая во внимание отсутствие законодательного регулирования по данному вопросу и единства правоприменительной практики, данный вывод является лишь нашим экспертным мнением. Окончательное решение по этому вопросу в случае возникновения спора может вынести лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

В заключение отметим, что согласно новой редакции п. 1 ст. 46 Закона N 14-ФЗ, вступившей в силу с 1 января 2017 года (ст. 4 Федерального закона от 03.07.2016 N 343-ФЗ), сделка может быть признана крупной только в том случае, если она выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности ООО. При этом сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности общества с ограниченной ответственностью, понимаются любые сделки, которые приняты в деятельности соответствующего ООО либо иных хозяйствующих субъектов, осуществляющих аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки таким обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности ООО или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (п. 8 ст. 46 Закона N 14-ФЗ).

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Вопрос-ответ по теме

Вопрос

Может ли договор аренды быть признан крупной сделкой? Согласно закону об АО крупными могут быть сделки, направленные на приобретение, отчуждение или возможное отчуждение имущества АО, а договор аренды, не предусматривающий права выкупа, не направлен на отчуждение имущества, а предусматривает лишь временную передачу в пользование имущества. Необходимо понять, запрашивать ли у арендодателя решение совета директоров об одобрении крупной сделки?

Ответ

Да, договор аренды может быть признан крупной сделкой. Да, необходимо запросить у арендодателя решение об одобрении крупной сделки.

Договор аренды может являться крупной сделкой для арендодателя в случае, если переданное помещение является значительной частью имущества юридического лица (пп.5 п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 16.05.2014 № 28; п.40 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66; Постановление ФАС ПО от 19.01.2012 № А12-7355/2011; Постановление ФАС УО от 04.06.2012 № А60-26442/2011).

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Перед тем как совершить сделку между ООО и третьим лицом, нужно проверить, не требуется ли одобрить ее по правилам о крупных сделках.

Одобрение необходимо в каждом из двух случаев*:

• сделка считается крупной по пункту 1 статьи 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об ООО);
• устав предусматривает ситуации, при которых сделку нужно одобрить, даже несмотря на то, что закон не относит ее к крупной (п. 7 ст. 46 Закона об ООО).

Во втором случае понять, нужно ли одобрять совершаемую сделку, как правило, не сложно. Достаточно лишь проанализировать положения устава.

С первым случаем сложнее – необходимо определить*:

Если выяснится, что сделка крупная и исключений нет, то ее необходимо одобрить. Если этого не сделать, участник общества (иное управомоченное лицо) получит право обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной (п. 5 ст. 46 Закона об ООО).

Внимание! Выводы, приведенные в настоящей рекомендации, не распространяются на сделки с заинтересованностью.

О том, в каких случаях ООО должно одобрить сделку по правилам о сделках с заинтересованностью, см. отдельную рекомендацию*.

Признаки крупной сделки

Крупная сделка всегда имеет два обязательных признака (п. 1, 2 ст. 46 Закона об ООО). Если хотя бы одного из них нет, то сделка считается некрупной.

Признак 1 – особый характер сделки.

Говорить о крупности сделки можно в случае, если ООО прямо или косвенно*:

• приобретает имущество либо
• отчуждает его (или хотя бы просто сталкивается с возможностью отчуждения).

Классический и самый простой пример – ООО заключает договор купли-продажи. Закон также прямо указывает на другие договоры – займа, кредита, залога и поручительства.

На практике все сложнее*.

Во-первых, понятие «сделка» (ст. 153 ГК РФ) шире понятия гражданско-правового договора (ст. 420 ГК РФ). Поэтому в качестве крупной сделки могут, в частности, выступать:

• дополнительное соглашение к гражданско-правовому договору (абз. 2 подп. 1 п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 16 мая 2014 г. № 28 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью»; далее – постановление № 28);
• трудовой договор с работником общества (подп. 1 п. 10 постановления № 28);
• мировое соглашение (подп. 3 п. 10 постановления № 28);
• прощение долга (подп. 4 п. 10 постановления № 28).

Во-вторых, крупной сделкой может выступать не одна сделка как таковая (например, не один договор купли-продажи), а несколько взаимосвязанных сделок (п. 1 ст. 46 Закона об ООО).

Какие сделки суд может признать взаимосвязанными и расценить их как одну крупную сделку ООО

Закон это прямо не устанавливает.

Вместе с тем, Пленум ВАС РФ указал несколько признаков взаимосвязанности сделок (подп. 4 п. 8 постановления № 28)*:

• единая хозяйственная цель при заключении;
• общее хозяйственное назначение проданного имущества;
• консолидация отчужденного имущества в собственности одного лица;
• непродолжительный период времени между совершением сделок.

Однако еще до того, как Пленум ВАС РФ дал эти разъяснения, из судебной практики следовало, что риск признания сделок взаимосвязанными существенно возрастает, если:

• одни и те же лица совершили однородные сделки за короткий промежуток времени;
• отчуждаемое или приобретаемое имущество связано единым технологическим процессом или целевым назначением;
• сделки направлены на достижение единых правовых последствий или единой цели.

Обычно суды признавали сделки взаимосвязанными, если одновременно имели место несколько из указанных признаков (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 14871/10, определения ВАС РФ от 13 января 2011 г. № ВАС-17801/10 и от 3 июня 2011 г. № ВАС-9530/10).

На количество признаков суды должны обращать внимание и сейчас. Кроме того, теперь судам нужно сопоставлять стоимость имущества, отчужденного по всем взаимосвязанным сделкам, с балансовой стоимостью активов на последнюю отчетную дату. Такой датой считается дата бухгалтерского баланса, предшествующая заключению первой из сделок (абз. 2 подп. 4 п. 8 постановления № 28).

В-третьих, крупную сделку может сопровождать не только переход права собственности на имущество, но и передача его во временное владение и пользование. Проще говоря, крупная сделка – это не только купля-продажа (прямая или косвенная), но и аренда. Такой вывод из закона прямо не следует, однако вытекает из разъяснений Пленума ВАС РФ (подп. 5 п. 8 постановления № 28).

Признак 2 – высокая стоимость имущества по сделке.

В крупной сделке такая стоимость должна составлять как минимум 25 процентов стоимости всего имущества ООО. Причем устав может предусматривать более высокую границу (например, 30 или 50 процентов)*.

При приобретении имущества его стоимость нужно определить на основании цены предложения (п. 2 ст. 46 Закона об ООО).

Если ООО отчуждает имущество, то стоимость определяют по данным бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату (подп. 3 п. 8 постановления № 28).

В каждом из случаев стоимость всего имущества ООО – это стоимость его активов (без уменьшения на сумму долгов) по данным бухгалтерской отчетности за последний отчетный период (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 марта 2001 г. № 62)».

Федеральный закон 343-ФЗ с 01.01.2017 вносит существенные изменения в ФЗ "Об АО" и ФЗ "Об ООО" в части регулирования крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.
Предлагаю к обсуждению, как понятно из названия настоящего блога, некоторые из оставшихся нерешенных проблем с квалификацией договора аренды как крупной сделки.

В настоящий момент и до 01.01.2017 действует позиция ВАС, согласно которой аренда могла быть признана крупной сделкой, если отвечала в совокупности следующим критериям:

а) стоимость имущества, передаваемого по договору, >25% стоимости имущества общества (судебная практика также определяла стоимость суммой арендной платы за период действия договора — суд округа — А50-9795/2014, 1 инстанция — А66-10302/2013; а иногда даже за месяц — А40-145539/12, ВАС N А63-14155/2008, судебная коллегия ВС А66-10302/2013);

б) имущество используется в основной производственной деятельности;

в) общество на длительный срок лишается возможности пользования этим имуществом.

С 01.01.2017 в Законах обществ, вводящих в т.ч. определение обычной хозяйственной деятельности, за пределы которой должны выходить крупные сделки, будут закреплены следующие критерии:

а) заключение договора приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов;

б) стоимость имущества, передаваемого по договору, >25% стоимости имущества общества;

Однако неполнота позиции ВАС не была заполнена законом. А именно:

а) Так и не предусмотрены случаи приобретения имущества в аренду;

Непонятно, почему такую сделку закон обделяет вниманием. Договор аренды, не позволяющий арендатору в одностороннем порядке без санкций отказаться от договора, может существенно обременить хозяйственную деятельность общества на долгий период или вовсе сделать работу общества бесприбыльной. По этой причине следовало бы разрешение вопроса о заключении такого договора предоставить на обсуждение между участниками/акционерами/советом директоров. О критериях определения крупности такой сделки поговорим ниже в п.В.

б) Оставлен без внимания вопрос использования права одностороннего расторжения договора аренды (спорный момент);

Практика (уже ссылался на решение коллегии по делу А66-10302/2013) считает, что расторжение договора не может оспариваться, как крупная сделка. Моя позиция обратно противоположная.
Институт одобрения крупных сделок создан для понуждения участников к коллективному принятию решений, от которых зависит судьба бизнеса. Ошибка в принятии такого решении может повлечь невозможность дальнейшего существования бизнеса. Поскольку, таким образом ставятся под угрозу права всех участников, то принятие решения только одним лицом, например ЕИО, было бы несправедливым. Стоит полагать, что мысли законодателя были схожими, вводя обязательный критерий таких сделок "приводит к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов".
Теперь представим небольшую типографию. Все станки одной из стадий печати, например, послепечатной обработки, находятся в аренде. Расторгнув договор, производство остановится до последующего заключения договора или приобретения имущества.
Возможно, закон исходит из того, что прямых убытков расторжение договора аренды не влечет, а восполнить "утрату" не составит труда. Необходимо просто найти другого арендатора или заключить новый договор. Нечего здесь оспаривать, тем более, сколько времени уйдет на судебное разбирательство, а производство так и будет простаивать? Да, но стоит вспомнить, что зачастую используются личные связи, и арендные платежи могли быть символическими, а придется платить реальную стоимость. С кого требовать разницу?
Резюмируя, расторжение договора аренды может приводить к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов, так почему к такой сделке не применяются правила о КС и СЗ?

в) Не учтена реальная стоимость прав

Предоставленный законом критерий определения стоимости через балансовую стоимость несовершенен. Обратимся к бух. учету, а именно к IFRS 16 "Аренда". Сильно обобщая, можно сделать вывод, что для арендатора на оценку "актива в форме права пользованияобязательств по аренде" главным образом влияет размер арендных платежей и срок аренды. Для арендатора в целом также — размер получаемых доходов от сдачи в аренду. К какому выводу мы можем придти? Истинная ценность актива, приобретенного/передаваемого по договору аренды, в бух. учете не отражается. Предлагаемый ранее судебной практикой подход подсчета через арендные платежи за год/срок действия договора логичен, но не учитывает двух факторов: неприменимость критерия при расторжении договора и размер получаемого дохода от осуществления деятельности, обусловленной наличием арендованного имущества. Второй фактор должен быть ключевым в подобных вопросах.