Миллионы людей сдают своё жильё в найм, квартиры, комнаты, дома, коттеджи и т.д, они что все гостиничным бизнесом занимаются?
Хочу приобрести земельный участок в Моск. обл. для строительства жилого дома и нескольких маленьких гостевых домиков для сдачи их в аренду. Чтобы Сдача в найм указанных строений не являлась нарушением законодательства необходим участок только на землях поселений, или сельхоз назначения под дачное строительство тоже можно для этого использовать? Может есть ещё какие то ограничения?
Разница между гостиничными услугами и услугами по сдаче внаем жилого помещения – в порядке оформления правоотношений между клиентом (арендатором) и владельцем недвижимости, и объеме предоставляемых услуг.
Так при найме жилого помещения гражданам предоставляется только возможность проживания в помещении, тогда как при оказании гостиничных услуг обязательно должны предоставляться такие сопутствующие услуги, как вызов скорой помощи; пользование медицинской аптечкой; доставка в номер корреспонденции по ее получении; побудка к определенному времени; предоставление кипятка, иголок, ниток, одного комплекта посуды и столовых приборов.
Соответственно, форма соглашения о найме жилого помещения наиболее близка к договору аренды, тогда как гостиничные услуги оформляются договором о возмездном оказании услуг.
Кроме того, гостиницы не относятся к жилому фонду, и при оказании гостиничных услуг необходимо вывезти помещение из жилого фонда. Согласно Правилам предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации «гостиница» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставления услуг (а не проживания граждан). Таким образом, для легального ведения гостиничного бизнеса необходимо перевести помещение в нежилой фонд.
Для сдачи в аренду (наем) жилых помещений для проживания в них граждан переводить квартиры в нежилой фонд не требуется. Они так и останутся в частном жилищном фонде (п. 1 ч. 2 ст. 19 ЖК РФ).
Соответственно, доказательствами того, что оказываются не гостиничные услуги, а услуги по найму жилого помещения будет:
1. статус помещения – если квартира (дом) не выведены из жилого фонда, оказание гостиничных услуг невозможно, только найм жилья.
2. вид договора, заключаемого с проживающими.
Если с клиентами заключается договор о найме жилого помещения, а не договор возмездного оказания услуг, это также свидетельствует о том, что гостиничные услуги не оказываются.
3. вид зарегистрированной деятельности.
Регулярная сдача жилья – это коммерческая деятельность, для ее ведения исполнитель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель. При этом в Классификаторе ОК 029-2014 (КДЕС РЕД. 2) для деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания предусмотрен код ОКВЭД 55.10, а для деятельности по предоставлению мест для краткосрочного проживания (т. е. сдаче в наем жилья) – код 55.20.
 |
| gpointstudio / Depositphotos.com |
Если ваше учреждение заключило договор в соответствии с главой 34 "Аренда" или главой 36 "Безвозмездное пользование" Гражданского кодекса, применяйте для учета операций по этому договору стандарт "Аренда". Так, по правилам нового стандарта надо учитывать операции:
- по передаче в аренду или безвозмездное пользование любых нефинансовых активов, в том числе ОС, НПА и имущества казны;
- по получению в аренду или безвозмездное пользование любого имущества;
- по передаче или получению имущества в рамках договоров субаренды или "суббезвозмездного пользования" (письмо Минфина России от 19 апреля 2018 г. № 02-07-05/26416).
Впрочем, иногда юристы на вопрос бухгалтерии о характере договора могут ответить: "В данном случае заключен смешанный договор, в котором есть элементы договора аренды, возмездного оказания услуг и других договоров". И действительно, юристы имеют право дать такой ответ – ГК РФ предусматривает свободу договора. А вот бухгалтеру все равно надо сделать выбор: учитывать операции по стандарту "Аренда" или как услугу. Чтобы сформировать профессиональное суждение по этой проблеме, на основании положений договора с помощью юристов дайте ответы на три вопроса:
1. Конкретизирован ли в договоре объект пользования?
Согласно п. 2, п. 18.1, 20 СГС "Аренда" в учете арендатора в любом случае должен быть отражен конкретный актив: при операционной аренде – право пользования конкретным имущество, при финансовой – основное средство.
2. Получило ли учреждение право получать практически все выгоды от объекта?
Согласно п. 36 СГС "Концептуальные основы" контроль над имуществом является обязательным условием признания актива. А объекты аренды, как было указано выше, при любом виде аренды должны соответствовать понятию "актив".
3. Может ли учреждение определять способ использования объекта?
Если согласно суждению бухгалтера на перечисленные выше вопросы можно дать преимущественно положительные ответы, надо применять СГС "Аренда". В противном случае надо просто отразить в учете платную услугу – признавать доходы/расходы текущего года в обычном порядке. Рассмотрим на конкретных примерах, как это работает:
Когда учитывать по СГС "Аренда"
Когда учитывать как услугу
Обеспечение сохранности товарных ценностей с помощью сторонней организации
Договор указывает точное место на складе, например, весь первый этаж, и пользоваться им может исключительно ваше учреждение.
В договоре не указано конкретное место, а оговаривается только объем пространства в кубических метрах. Управляющий склада может изменять месторасположение вашего имущества. Это договор оказания услуг по хранению!
В договоре указано конкретное помещение, которое передано арендатору на конкретный срок для проведения мероприятия.
Предмет договора – комплексные услуги по проведению мероприятия. Контрагент получает право пользования не только залом, в котором будет проходить мероприятие, но и рядом других помещений. Причем круг используемых помещений и дополнительных услуг четко не оговорен.
Организация перевозок сотрудников
В договоре указаны конкретные марки и госномера арендованных автомобилей и эти автомобили переданы по акту. Причем управлять автомобилями будут сотрудники учреждения.
Контрагент обязуется перевезти определенное количество людей по оговоренным маршрутам и графикам движения.
Получение доступа к сети "Интернет"
В рамках договора за дополнительную плату или без отдельной оплаты по акту передан роутер. В акте указан его заводской номер и другие идентификационные признаки.
Роутер приобретен учреждением самостоятельно. Согласно договору провайдер предоставляет только услуги связи.
Склады от собственника недорого
Споры вызывает определение аренды в "налоговых целях".
Самостоятельного понятия аренды Налоговый кодекс РФ (далее НК РФ) не содержит. При толковании аренды налоговые органы ссылаются на пункт 5 статьи 38 НК РФ, тем самым приравняв аренду к услуге.
Услугой для целей налогообложения признается деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления этой деятельности.
Разобьем это определение на составные части.
Во-первых, услуга — это деятельность.
Воспользуемся Толковым словарем русского языка, согласно которого, деятельность — это занятия, труд (Толковый словарь русского языка/ Ожегов С.И., Шведова Н.Ю. — М.: Азбуковник, 1998). Так, деятельность можно определить как совершение определенных действий, приводящих к получению определенного результата.
Услуга является объектом гражданских прав (статья 128 ГК РФ). В соответствии со статьей 779 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Другими словами, особенность услуги состоит в том, что тот, кто оказывает услугу, должен затратить определенные усилия, произвести действия, направленные на создание нематериального результата. По договору же аренды арендодатель лишь пассивно предоставляет имущество во временное владение и/или пользование. Следовательно, расценивать предоставление имущества в аренду как деятельность не представляется возможным.
Тем не менее, налоговые органы настаивая на своей позиции, приводят в качестве аргумента Общероссийский классификатор видов экономической деятельности (далее ОКВЭД), утвержденный Постановлением Госкомитета РФ по стандартизации и метрологии от 06.11.2001 г. № 454-ст, в котором в качестве вида экономической деятельности перечислена и аренда.
Однако в указанном Постановлении перечислены задачи, при решении которых применяется ОКВЭД. Это задачи, связанные с:
Можно увидеть, что порядок исчисления и уплаты налогов и сборов в качестве задач, при решении которых применяется ОКВЭД, в приведенный перечень не включен, соотвественно доводы налоговых органов необоснованы.
Но даже, если в худшем случае признать аренду деятельностью, для признания ее услугой этого недостаточно, поскольку деятельность — лишь первый квалифицирующий признак услуги.
Вторым признаком является то, что результаты услуги не имеют материального выражения.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Т.о., в результате заключения договора аренды арендатор получает в пользование имущество. Материальный характер результата аренды налицо.
В-третьих, услуга потребляется в процессе осуществления деятельности.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса РФ, объектом договора аренды являются земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Т.о., полученное в аренду имущество не потребляется в процессе использования.
Итак, как и с точки зрения гражданского, так и с точки зрения законодательства о налогах и сборах, аренду нельзя признать услугой.
Судебная практика достаточно разнообразна, но в последнее время она чаще всего на стороне налогоплательщиков (Постановления ФАС МО № КА-А40/1361-03 от 18.03.2003 г., ФАС СЗО № А56-5644/03 от 22.05.2003 г.).
Особо хочется выделить Постановления Президиума ВАС РФ № № 3089/03, 11668/01 от 22.07.2003 г., которыми указывается, что "из анализа пункта 5 статьи 38 и статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации не следует, что доход от сдачи имущества в аренду признается выручкой от реализации товаров, работ или услуг".
Таким образом, пусть при рассмотрении частного вопроса, но высшая судебная инстанция наконец-то высказала свое мнение, признав, что аренда не является услугой. И это мнение играет далеко не последнюю роль в формировании судебной практики.
