Статья 246 гражданского кодекса рф

Содержание

1 Комментарий к Ст. 246 ГК РФ
2 Комментарий к ст. 246 ГК РФ
3 Судебная практика по статье 246 ГК РФ
4 Комментарий к ст. 246 ГК РФ

1. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 246 ГК РФ

1. Распоряжение общим имуществом, т.е. определение его юридической и фактической судьбы, является исключительной прерогативой самих сособственников, которые должны согласовать порядок распоряжения находящейся в долевой собственности вещью. Если распоряжение долей в праве — прерогатива каждого из сособственников (с соблюдением установленных гражданским законодательством правил), то определение судьбы всего объекта, находящегося в долевой собственности, предполагает компромисс волеизъявлений. Отсутствие такого соглашения, неспособность сособственников находить компромисс приведут к невозможности полноценного распоряжения общим имуществом, поскольку реализация долей в праве на него, как правило, экономически менее эффективна и выгодна, чем использование полезных свойств всей вещи в целом. По сути, только этот экономический мотив и может служить стимулом к достижению компромисса между сособственниками. Категорически недопустимо понуждение в любой форме кого-либо из них к согласованию предложенного способа распоряжения общим имуществом; в частности, невозможно против воли сособственника настаивать на получении им денежной компенсации взамен доли в вещном праве. В этом находит свое проявление абсолютный характер права собственности, который сохраняется и в отношении общего имущества.

Сопоставление комментируемой статьи со ст. 247 ГК РФ приводит к выводу о квалифицированном умолчании законодателя при ответе на вопрос о возможности установления судом порядка распоряжения имуществом, находящимся в долевой собственности, — определение юридической судьбы имущества судебным решением по общему правилу не допускается; исключение составляют ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ (см. комментарий к данной статье), когда одному из сособственников, имеющему незначительную долю в общем имуществе, может быть даже против его воли, выплачена компенсация с прекращением его вещного права.

Разумеется, поиск устраивающего всех сособственников способа реализации правомочия распоряжения общим имуществом, в том числе и в виде временного определения его юридической судьбы (например, посредством сдачи его в аренду), тем труднее, чем большее количество субъектов объединяет правоотношение общей долевой собственности. Такая проблема, вероятнее всего, возникает при определении судьбы общего имущества многоквартирного жилого дома. В соответствии с п. 4 ст. 36 ЖК РФ объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц, по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников. Таким образом, ЖК РФ облегчил по сравнению с существовавшим до его введения в действие порядком процесс достижения консенсуса сособственников в определении некоторых вариантов распоряжения общим имуществом в многоквартирном жилом доме, ограничив требования к нему принятием решения на общем собрании сособственников квалифицированным большинством голосов. Более жесткий порядок принятия решения о судьбе общего имущества предусмотрен п. 2 ст. 40 ЖК РФ в случае, когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. На такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. Нежелание хотя бы одного из таких лиц согласовывать изменение судьбы общего имущества, даже ничем не мотивированное, способно стать непреодолимым препятствием. Требование к суду о запрете злоупотребления правом, адресованное к отказывающему в согласовании сособственнику, на практике может быть трудно осуществимым. Применение же для разрешения подобного спора негаторного требования (см. комментарий к ст. 304 ГК) недопустимо, поскольку спор идет о реализации правомочия распоряжения, а не владения общим имуществом.

2. Сказанное выше относимо только к распоряжению общим имуществом в целом. Любой из сособственников может распорядиться принадлежащей ему долей в праве самостоятельно, не испрашивая на это согласия других участников правоотношения общей долевой собственности. В случае возмездного отчуждения доли в праве — по договору купли-продажи или мены — другие сособственники получают преимущественное право на приобретение отчуждаемой доли (см. комментарий к ст. 250 ГК).

Преимущественное право покупки установлено законодателем и в случае отчуждения жилого помещения в коммунальной квартире (п. 6 ст. 42 ЖК), однако следует помнить, что в данном случае мы имеем дело лишь с применением порядка, предусмотренного ст. 250 ГК РФ, — ведь отчуждаемое жилое помещение в коммунальной квартире объектом долевой собственности не является.

Преимущественное право покупки доли не возникает в случае наследования доли по закону или по завещанию.

В силу п. 4 ст. 37, п. 5 ст. 42 ЖК РФ запрещено отчуждение долей в общем имуществе в многоквартирном жилом доме, в коммунальной квартире, производных от права собственности на жилые помещения, без распоряжения соответствующими жилыми помещениями.

Безвозмездное отчуждение доли преимущественного права покупки у сособственников не порождает. В этой связи актуальным может оказаться доказывание фактической возмездности отчуждения доли в праве и притворного характера безвозмездной сделки, направленной лишь на уклонение от соблюдения преимущественного права сособственника на приобретение доли.

В случае необходимости обращения взыскания на заложенную долю сособственника подлежат совокупному применению правила ст. ст. 255 и 349, 350 ГК РФ (см. комментарий к указанным статьям).

К иным формам распоряжения долей в праве общей собственности могут быть отнесены передача ее по договору ренты (гл. 33 ГК), а также внесение в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества) или кооператива, в общее имущество, используемое в совместной деятельности на основании договора простого товарищества. Передача доли в праве собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации (см. комментарий к ст. 251 ГК).

С учетом специфики отношений долевой собственности невозможно распоряжение своей долей посредством ее уничтожения. По смыслу закона в случае отказа сособственника от своей доли в праве без указания, в чью пользу осуществлен отказ (если отказ осуществляется в пользу конкретного лица, то имеет место по сути дарение имущества), происходит приращение долей остальных сособственников.

Ярким примером злоупотребления правом распоряжения долей в общей собственности служит распространившаяся практика заключения заведомо неисполнимых сделок по отчуждению в собственность мизерных долей в праве на жилое помещение исключительно в целях предоставления возможности новому «сособственнику» приобрести право на постоянную регистрацию по месту жительства, в результате которых до 500 лиц оказываются субъектами долей в праве собственности на жилое помещение размером в 9 кв. м. Такие сделки по своей сути являются либо мнимыми или притворными, либо по своей цели противными основам правопорядка.

Комментарий к ст. 246 ГК РФ

1. При рассмотрении такого правомочия собственника, как распоряжение, следует различать, во-первых, распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников, и, во-вторых, распоряжение долей в праве долевой собственности. В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

2. Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в залог и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Подобный порядок был установлен еще в римском частном праве, когда каждый сособственник мог независимо от других отчуждать свою долю, обременять ее узуфруктом или закладывать (см. подробнее: Дождев Д.В. Римское частное право. М., 2003. С. 441).

Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК (см. коммент. к ст. 250 ГК — о преимущественном праве покупки). Договор признается возмездным, если в соответствии с его условиями сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение обязанностей, вытекающих из договора. В гражданском праве существует презумпция, согласно которой договор предполагается возмездным, если его безвозмездный характер не вытекает из предписаний закона, иных правовых актов и существа самого договора. При безвозмездном отчуждении доли, а также при временной передаче правомочий долевого собственника другому лицу, например по договору доверительного управления имуществом, никаких ограничений для сособственника при отчуждении доли законодательство не устанавливает.

Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения регламентируются Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения (гл. III).

Судебная практика по статье 246 ГК РФ

Исследовав, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 246, 247, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, учитывая разъяснения Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" суд отказал в удовлетворении заявленных требований, признав недоказанным факт того, что на стороне Общества имеет место неосновательное обогащение. При этом суд обоснованно исходил из того, что документы в подтверждение переоборудования спорных помещений под офис и их регистрации Товариществом не представлены; вопрос о передаче указанного помещения в аренду на общем собрании членов Товарищества не рассматривался; размер арендных платежей не устанавливался; направление использования арендных платежей не определялось; документов, подтверждающих период использования Обществом спорных помещений для своих целей, Товариществом не представлено.

Повторно исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 10, 135, 196, 208, 246, 247, 249, 289, 290, 301 — 304 Гражданского кодекса, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" и постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", а также учтя выводы, изложенные в заключении эксперта, составленного по результатам судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, удовлетворил требования в оспариваемой части, установив, что спорные помещения отнесены к единому комплексу и предназначены для обслуживания всего здания речного вокзала, в связи с чем пришел к выводу о неправомерности регистрации права собственности на них за ответчиком, последующего отчуждения третьим лицам в отсутствии соответствующих правомочий и незаконности действий по самовольной перепланировке, а также чинению препятствий в доступе к ним истца.

Удовлетворяя заявленные исковые требования суды апелляционной и кассационной инстанций, оценив представленные в дело доказательства и руководствуясь положениями статей 166, 167, 168, 180, 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", установили, что с учетом заключенного сторонами спорного договора купли-продажи соглашения о реконструкции отчуждаемого имущества в том числе и общего последующее заключение самого договора было возможным лишь при наличии в нем условий о продаже общего имущества собственников помещений здания. При этом согласия сособственников получено не было.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 246, 247, 1102, 1105 Гражданского кодекса, статьями 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также учтя обстоятельства, установленные в рамках дел N А55-22694/2014 и N А55-8874/2015, имеющие преюдициальное значение для настоящего дела, суд удовлетворил заявленные требования, исходя из того, что общество УК "Феникс" является уполномоченным лицом на предъявление настоящего иска, доказало факт незаконного пользования общим имуществом собственников жилого дома в результате размещения ответчиками на фасаде дома рекламных конструкций без согласования такой установки с собственниками помещений дома и заключения соответствующего договора, а также размер неосновательного обогащения.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 131, 246, 247, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции до 01.01.2017), пунктом 1 статьи 12, статьей 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее — Закон N 101-ФЗ), разъяснениями, приведенными в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

С учетом установленных обстоятельств, суды не усмотрели оснований для выводов о наличии ошибки при составлении технической документации в части указания единого адреса объекта, в связи с чем, руководствуясь статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 246, 247, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Правилами присвоения, изменения и аннулирования адресов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2014 N 1221, при отсутствии доказательств принятия собственниками помещений многоквартирного дома решения о его разделении на два объекта, а также доказательств согласования реконструкции или разделения объекта капитального строительства со всеми его правообладателями, отказали в удовлетворении заявленных требований.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные по правилам статьи 71 АПК РФ доказательства, в том числе договор аренды, регистрационное дело, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним оправах на спорный земельный участок, руководствуясь статьями 198, 201 АПК РФ, статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12, 13, 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Общества, исходя из следующего: спорный договор аренды заключен тремя из пяти участников долевой собственности на земельный участок; распоряжение данным участком может быть осуществлено только по соглашению всех участников общей долевой собственности; поскольку на регистрацию не представлено согласие всех собственников земельного участка на передачу его в аренду Обществу, отказ Управления Росреестра является законным.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции, с которым согласилась судебная коллегия, руководствовался указанными нормами закона и исходил из того, что сделки, связанные с распоряжением доли земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, должны осуществляться по соглашению всех участников долевой собственности. При этом суд сослался на отсутствие доказательств, подтверждающих наличие согласия всех участников общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 11652 га с кадастровым номером . , расположенного в границах СПК " . " Брюховецкого района Краснодарского края, на совершение оспариваемых договоров дарения от 30 марта 2004 г. и 28 апреля 2004 г.

Исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи с учетом положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 246, статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив отсутствие нарушений процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушений императивных требований действующего законодательства при проведении торгов, повлиявших на их результат, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

В силу пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества.
В качестве особенностей режима, в частности, может быть установлено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания (пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Принимая оспариваемые заявителем судебные акты, суды руководствовались положениями статей 246, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44, 138, 144 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 6 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" (далее — Закон о связи) и исходили из отсутствия правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

URL
HTML
BB-код
Текст

Комментарий к ст. 246 ГК РФ

1. Собственник самостоятельно по своему усмотрению осуществляет свои права и исполняет обязанности. Указанное правило в полной мере распространяется и на долевую собственность. Собственник вправе самостоятельно определять юридическую судьбу принадлежащей ему доли с учетом ограничений, предусмотренных действующим законодательством, в том числе в части преимущественного права ее приобретения другими участниками. Полномочия участника ограничиваются лишь его долей. Распоряжение всем имуществом может осуществляться только по соглашению участников. Недостижение соглашения сособственников не позволяет им осуществить в отношении долевого имущества распорядительные действия.

2. Судебная практика:

— Постановление ФАС Московского округа от 03.07.2014 по делу N А40-97584/13-82-882;

— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2014 по делу N А66-8999/2013;

— Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.07.2014 по делу N А49-7321/2013;

— Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2014 по делу N А56-77182/2013;

— решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.06.2014 по делу N А56-77167/2013;

— решение Арбитражного суда Новосибирской области от 13.07.2014 по делу N А45-1719/2014;

— решение Центрального районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области от 18.06.2014 по делу N 2-834/2014.