Ежегодная индексация арендной платы

Данная ситуация прежде всего вызвана тем, что стороны при заключении договора аренды большое внимание уделяют вопросу согласования размера арендной ставки и другим существенным условиям договора аренды, а механизм изменения арендной ставки часто сторонами в договоре не прописывается, либо регламентируется некорректно.

На практике это влечет большое количество споров, поскольку у арендодателя всегда есть соблазн повысить размер аренды при отсутствии надлежащей регламентации данного вопроса в договоре. В данной статье мы рассмотрим наиболее актуальные вопросы порядка (механизма) изменения арендной ставки по договору аренды недвижимого имущества.

Общее правило

Согласно пункту 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Указанное правило на практике ранее вызывало немало трудностей как у сторон договора, желающих изменить размер арендной платы, так и среди судейского корпуса в вопросе ее толкования, поскольку существовало несколько основных позиций по вопросу толкования указанной статьи ГК РФ:

При этом в большей степени и участники оборота и суды руководствовались позицией Президиума ВАС РФ, которая изложена в информационном письме от 11.01.2002 № 66 (п. 11): «…при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления».

Таким образом, ранее превалировал подход, что даже двусторонним соглашением стороны не вправе были пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год, поскольку такие соглашения являются ничтожными (постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17).

С выходом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подходы к толкованию пункта 3 ст. 614 ГК РФ изменились и в этом вопросе появилась определенность.

Так, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 21. Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум ВАС РФ по аренде №73) норма, заложенная в пункт 3 статьи 614 ГК РФ, является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, в настоящее время судебная практика исходит из права сторон договора аренды самостоятельно решать вопрос об изменении размера арендной платы путем подписания дополнительных соглашений (неограниченное количество раз в течение года, в том числе первого года аренды). Однако если одна из сторон против изменения размера арендной платы и подписания соответствующего дополнительного соглашения, а условия договора аренды позволяют арендодателю в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, то такое изменение может быть не чаще одного раза в год. Указанное ограничение по замыслу законодателя должно защищать слабую сторону договора аренды (арендатора) от «произвола» арендодателя.

Одностороннее изменение арендной платы по инициативе арендодателя

В настоящее время также появились важные для оборота изменения в части регулирования одностороннего изменения арендной платы по инициативе арендодателя.

Сформирован подход, что право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, когда такое право прописано в договоре аренды, не должно приводить к неравному размеру обязательств сторон.

С этой целью правоприменителем была сформирована позиция, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки (п. 22 Пленум ВАС РФ по аренде №73).

За год с небольшим уже сформировалась судебная практика по спорам, где арендатор в целях защиты своих нарушенных прав применял данные разъяснения ВАС РФ и оспаривал (признавал недействительными) сделки по изменению в одностороннем порядке условия договора о размере арендной платы, оформленные в виде уведомления арендодателя (см., например, Постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2014 г. N Ф09-6062/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21 мая 2013 г. N А58-3082/2012).

Индексация арендной платы

Во избежание споров по вопросу изменения арендной ставки, сторонам целесообразно согласовать механизм изменения арендной ставки на весь период действия такого договора, который будет в рамках согласованных параметров «автоматически» изменять размер арендной ставки в согласованные в договоре сроки.

Судебная практика подтверждает эффективность данной рекомендации, поскольку наибольшее количество споров по изменению арендной ставки происходит тогда, когда данный вопрос в договоре не урегулирован и разрешается сторонами уже в процессе исполнения договора аренды, а не на стадии его согласования и заключения.

Для того чтобы корректно регламентировать механизм изменения (индексации) арендной платы по договору необходимо знать следующее:

1) Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. (см. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О).

2) Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением условия договора в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение условия о корректировке размера арендной платы (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Таким образом, изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом такого изменения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды, которое регулируется п. 3 ст. 614 ГК РФ, и, следовательно, не подпадает под вышеуказанные ограничения, установленные данной статьей.

Однако включение в договор аренды механизма изменения арендной ставки не в полной мере гарантирует отсутствие споров между сторонами по вопросу уплаты аренды, поскольку очень часто такой механизм прописывается либо очень сложно, либо не в полной мере регулирует изменение арендной ставки, что влечет возникновение споров.

Для понимания приведем пример из судебной практики. Так, стороны в договоре прописали условие, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

Предусмотрев в договоре возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесенных расходов арендатора на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчет, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы, что повлекло произвольное увеличение арендной платы арендодателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу N А05-7679/2009).

Если говорить о сложности механизма изменения арендной платы, то здесь важно помнить, что если в договоре прописан такой механизм определения арендной платы, который на момент заключения договора не позволяет точно определить ее размер, то условие об арендной плате будет являться несогласованным, что в свою очередь может повлечь признание договора аренды незаключенным в судебном порядке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.01.2009 по делу N А31-2872/2007-21; постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007).

В этой связи очень важно согласовать в договоре аренды такой механизм изменения арендной платы, который будет четко и детально регулировать основания и порядок изменения арендной платы, размер которой надлежащим образом согласован сторонами.

Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009).

В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления (Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009).

Важно знать, что изменение арендной платы, не соответствующее механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения и подпадает под действие п. 3 ст. 614 ГК РФ. В случае если договор аренды был зарегистрирован, то такое соглашение также требует регистрации (Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009; Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204).

В заключении еще раз отметим, что сторонам целесообразно на стадии переговоров выработать и согласовать взаимовыгодный механизм изменения арендной ставки по договору; определить условия, при наступлении которых стороны обязуются пересмотреть размер арендной платы (как в сторону повышения так и понижения), а также четко и надлежащим образом прописать порядок такого изменения.

Материал подготовил Василий Трофимов, руководитель проектов, адвокат МКА «Яковлев и Партнеры».

Коэффициент индексации арендной платы на 2019 год

Повышение коснется ежегодного коэффициента динамики рынка недвижимости, устанавливаемого при расчете платы за городские земельные участки, и индекса ежегодного изменения размера ставки арендной платы, устанавливаемого при расчете арендной платы за городские нежилые помещения. Указанные коэффициент и индекс определяются с учетом уровня инфляции и ситуации на рынке недвижимости. Так, на период с 01.07.2018 до 31.12.2018:

Санкт-Петербурге, муниципальных органах внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2016 N 741-117 «О ежемесячной доплате к страховой пенсии по старости, страховой пенсии по инвалидности, пенсии за выслугу лет лицам, замещавшим муниципальные должности на постоянной основе в органах местного самоуправления и муниципальных органах внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга»; размера пенсии за выслугу лет и ежемесячной доплаты к пенсии за стаж в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 21.12.2016 N 743-118 «О пенсионном обеспечении лиц, замещавших должности муниципальной службы в органах местного самоуправления в Санкт-Петербурге и муниципальных органах внутригородских муниципальных образований Санкт-Петербурга»; на 2018 год составляет 1,056. 2.

Размер уровня инфляции на 2018 год для расчета арендной платы

ИА «КИА» (Крымское информационное агентство) зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Свидетельство о регистрации СМИ от 6.06. 2016 ИА № ФС77-65918, свидетельство о регистрации как электронного СМИ от 27.01.2017 ЭЛ № ФС 77 — 68432.

Какой коэффициент индексации пособий на 2018 установлен Правительством РФ? Не секрет, что от величины данного показателя зависит размер социальных пособий, установленных для отдельных групп граждан, в очередном году. Дело в том, что в целях компенсации потерь от инфляции действующим законодательством предусмотрен специальный механизм противодействия обесцениванию выплат. Поэтому новый коэффициент индексации на 2018 год призван минимизировать ущерб от инфляционных процессов.

Повышение арендной платы с учетом уровня инфляции

Итак, в договоре аренды арендная плата может быть определена как в твердой сумме, так и путем установления механизма ее определения (например в соответствии с формулой, заложенной в договоре). Во втором случае стороны договора получают возможность корректировать сумму арендных платежей в зависимости от изменения тех или иных переменных показателей, применяемых при расчете размера арендной платы (например курсы валют, индекс инфляции и т.п.). Происходящее при этом фактическое изменение размера арендной платы, как следует из Информационного письма, не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В этом случае условие договора о размере арендной платы остается неизменным.

Однако в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон (смотрите также постановления Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 и от 18.02.1997 N 1852/96, ФАС Центрального округа от 06.09.2007 N А23-279/06Г-8-13 и от 14.09.2006 N А23-279/06Г-8-13, ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 N А06-6091/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 17.03.2009 N Ф04-1547/2009).

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Коэффициент инфляции в России 2019

Инфляция — процесс повышения цен на услуги и товары. Она происходит из-за стремительного увеличения числа бумажных денег в стране. Вследствие чего национальная валюта обесценивается, а уровень жизни снижается. Какая статистика инфляции по данным Росстата сейчас и какие изменения будут в последующих годах по сведениям официальных источников — об далее в материале.

Любая страна заинтересована в прогнозе инфляции, делая его важной составляющей экономической политики. При этом оптимальный уровень инфляции не является однозначным. С одной стороны, правительство должно стараться поддерживать инфляцию на уровне, стремящемся к понижению. Обесценение национальной валюты негативно сказывается на ведении бизнеса простыми гражданами. С другой, инфляция не должна снижаться более чем на 0,5% в год, что обеспечит государству стабильный экономический рост.

Суммирование коэффициентов инфляции при расчете арендной платы

При этом подход, содержащийся в пп.9 и 10 Правил, предполагает отсутствие учёта изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка.*

ОАО арендует земельный участок, находящийся в федеральной собственности. Арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением Правительства № 582 от 16.07.2009г. исходя из рыночной стоимости земельного участка. При этом Арендодатель увеличивает арендную плату, суммируя коэффициенты инфляции по каждому году аренды. Арендатор же считает, что необходимо применять только один коэффициент инфляции — на текущий год аренды (не учитывая и не суммируя коэффициенты инфляции за прошлые годы). Правомерны ли действия Арендодателя по увеличению арендной платы c применением коэффициентов инфляции за все предшествующие годы аренды?

В помощь предпринимателю — арендная плата за нежилое помещение

• Бап – годовая базовая ставка за 1 кв. м (без лестничных клеток, технических подвалов и др.).
• Кз – показатель, учитывающий место расположения помещения (город, район и т.п.). Он определяется на законодательном уровне.
• Км – коэффициент, учитывающий материал, из которого сделаны стены.
• Кт – тип нежилого помещения.
• Кд – коэффициент, отражающий деятельность арендатора.
• Кнж – показатель качества нежилого помещения.

Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле. Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон.

Стали известны коэффициенты-дефляторы на 2019 год для ЕНВД, УСН, ПСН и торгового сбора

Плательщики торгового сбора используют коэффициент-дефлятор для корректировки ставки сбора, определенной для деятельности по организации розничных рынков (п. 4 ст. 415 НК РФ). Базовое значение такой ставки — 550 рублей на 1 квадратный метр площади розничного рынка. Значение коэффициента на 2018 год составляло 1,285. На 2019 год коэффициент увеличится до 1,317. Соответственно, ставка сбора по названному виду деятельности в 2019 году повысится и составит 724,35 рубля (550 руб. × 1,317).

Напомним, что коэффициент-дефлятор ежегодно устанавливает Минэкономразвития России на следующий календарный год. Коэффициент учитывает изменение потребительских цен на товары, работы и услуги в предшествующем периоде. Коэффициенты-дефляторы применяются для расчета некоторых налогов.

Какой коэффициент инфляции при расчете платы за негативное воздействие в 2019 году

Представляемый расчет платы должен быть безошибочно заполнен, прошит, пронумерован и закреплен печатью, а затем сдан в вышеуказанные органы непосредственно по местонахождению объекта. Далее в тот же самый орган необходимо внести необходимый размер платы за негативное воздействие на окружающую среду.

• выбросы вредных веществ в атмосферу;
• выбросы вредных веществ и других загрязнений в водоемы и водные объекты, находящиеся непосредственно под землей;
• разные виды загрязнения почв;
• неприемлемое размещение разнообразных вредных отходов потребления и производства;
• такие виды загрязнения, как шум, электромагнитное, тепловое и другие физические воздействия;
• другие возможные виды негативного воздействия.

Коэффициент индексации для расчета арендной платы за землю определяется от индекса инфляции

Ставки земельного налога относительно населенных пунктов, денежная оценка которых не проведена, установленные частью второй ст. 7 Закона №2535, применяются с учетом коэффициентов индексации, определенных Законом Украины о Государственном бюджете Украины на соответствующий год.

Согласно п. 9 Типового договора аренды земли, утвержденного постановлением КМУ от 03.03.2004 г. №220 (с изменениями и дополнениями), размер арендной платы устанавливается в гривнях с указанием способов внесения за земельные участки частной собственности, а за земельные участки государственной и коммунальной собственности также с указанием процентов нормативной денежной оценки земельных участков или размера земельного налога.

Прогноз инфляции на 2019 год — официальные данные Минэкономразвития

Тем не менее, даже эти товары не могут не подорожать из-за роста НДС. Если на саму детскую коляску или какое-либо лекарство налог не вырастет, он вырастет на бензин, которым заправляются автомобили, везущие товар до магазина или аптеки. Он вырастет на коммунальные услуги, которыми пользуется аптека или магазин. Перекладывать эти расходы кроме как на покупателя продавцам просто некуда.

Поставщики услуг ЖКХ одни из первых начали бить тревогу после подписания закона о повышении НДС. Если большинство поставщиков товаров и услуг в стране вольно изменять отпускные цены в любом момент, коммунальные тарифы в России жестко регламентируются. Любая цифра в платежках за квартплату имеет под собой некое экономическое обоснование, и она утверждается на правительственном уровне.

Прогноз инфляции для России на 2019 год

Представители данного ведомства регулярно выпускают аналитические отчеты, в которых описывают текущую ситуацию в стране и делают прогнозы на будущее, исходя из ситуации на внутреннем и внешнем рынках. В последнюю модель были заложены обновленные сведения, которые гласят, что нефтяные котировки будут составлять от 50 до 60 долларов за единицу физического объема.

Представители Агентства считают, что достигнуть плановых инфляционных значений в 2017 году правительственным ведомствам помогли исключительно инструменты жесткой денежно-кредитной политики и неожиданные смены конъюнктуры в лучшую сторону. Однако любая форс-мажорная ситуация (вероятность возникновения которой АКРА считает крайне высокой — около 70%) мгновенно повлияет на инфляцию. По прогнозам аналитиков, в 2018 году цены вырастут примерно на 4,6%, а в 2019 году – еще на 4,4%.

У меня есть намерение взять в аренду производственную площадку по долгосрочному договору, сроком на 10-15 лет.

Затрудняюсь с пунктом индексации арендной платы, подскажите, пожалуйста, на что можно опираться в этом пункте. Спасибо.

Ст. 614 ГК РФ позволяет арендодателю менять плату раз в год.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Вот и указывайте на изменение платы не чаще одного раза в год.

Предусмотрите, увеличение стоимости арендной платы в процентном соотношении к сумме, определенной при заключении договора и периодичность.Можно прописать, что это делается на основании уведомления арендодателя (ст. 421, 614 ГКРФ). Но не чаще 1 раза в год.

Вы в договоре можете указать, что индексация арендной платы осуществляется не чаще 1 раза в год и не может превышать уровня инфляции или какого-либо значения в процентах (ст. 421 ГК РФ).

Статья 614. Арендная плата

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. "Законом" могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

согласно ч. 3 ст. 614 Гк РФЕсли иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Здравствуйте Уважаемый Анатолий,

Вы можете ссылаться на ст. 614 ГК РФ Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Можете включить в договор пункт, на основании которого арендная плата может быть пересмотрена сторонами:

"В связи с повышением стоимостных факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость передаваемого имущества, арендная плата может быть пересмотрена и оформлена дополнительным соглашением".

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. 3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. 4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определены договором.

В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Эта позиция поддерживается решениями ФАС округов, причем по вопросу, является ли правомерным изменение коэффициентов арендной платы письмом или необходимо вносить изменения в договор и регистрировать их в установленном законом порядке, суд становится на сторону арендодателя даже в случае направления им уведомления арендатору без дополнительного согласования условий арендной платы.

Об этом свидетельствует, например, позиция суда, изложенная в Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 31.07.2007 N Ф08-3716/2007, в котором суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму долга, возникшую в результате индексации истцом арендной платы с учетом инфляции, поскольку арендатор знал об изменении арендной платы, но проигнорировал письма истца с уведомлением о ее повышении.

В Постановлении ФАС Северо-Кавказского округа от 24.01.2007 N Ф08-6972/2006 суд удовлетворил требования арендодателя о взыскании с арендатора неосновательного обогащения в виде разницы между установленной арендной платой и фактически перечисленной, поскольку в соответствии со ст. 622 ГК РФ арендодатель вправе потребовать возмещения убытков в случае, когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков. Причем изменение коэффициентов арендной платы суд допускает путем направления арендатору письма.

Таким образом, учитывая мнение Президиума ВАС РФ и сложившуюся арбитражную практику, можно сделать вывод, что арендодатель вправе индексировать арендную плату с учетом инфляции даже в том случае, если в течение года размер арендной платы уже увеличивался. Причем необязательно при этом вносить изменение в договор аренды и регистрировать его в установленном законом порядке: для изменения коэффициентов арендной платы достаточно уведомления, направленного арендатору.